Est-ce que je peux vendre un bien démembré ?

Lorsqu’un démembrement sur un bien est en place (bien immobilier ou portefeuille titres par exemple) alors l’usufruitier peut vendre son droit indépendamment de l’accord du nu-propriétaire. Mais, dans ce cas l’usufruit s’éteindra au décès du premier usufruitier.

Le nu propriétaire peut également décider de vendre son droit sans l’accord de l’usufruitier.

Aucun des deux ne peut obliger l’autre à vendre la pleine propriété.

 

Si l’usufruitier et le nu-propriétaire sont d’accord pour céder la pleine propriété alors trois choix s’offrent à eux :

 

Partage du prix

Le prix de vente est alors partagé entre usufruitier et nu-propriétaire. Il peut être calculé selon la valeur de l’usufruit économique ou le barème fiscal ci-dessous. Le barème fiscal des démembrements viagers est obligatoire pour le calcul des droits d’enregistrement.

Age de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
< 21 ans	90%	10%
< 31 ans	80%	20%
< 41 ans	70%	30%
< 51 ans	60%	40%
< 61 ans	50%	50%
< 71 ans	40%	60%
< 81 ans	30%	70%
< 91 ans	20%	80%
> 91 ans	10%	90%

Au besoin, un simulateur est disponible avec le lien suivant : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit

Attention car usufruitiers et nus propriétaires récupéreront les sommes correspondantes à leurs droits à la suite de la vente en pleine propriété.

Si, par exemple, une donation-partage avec réserve d’usufruit (donation de nue-propriété) avait été effectuée par des parents au profit de leurs enfants afin de commencer à leur transmettre du patrimoine, alors cette vente, le partage qui s’ensuit et l’incorporation des sommes en pleine propriété dans les différents patrimoines respectifs peuvent gravement obérer l’intérêt du montage initial.

 

Remploi des fonds

Il est possible de remployer les fonds démembrés dans un nouveau bien, afin de maintenir les avantages liés au démembrement : nouvel achat immobilier, portefeuille titres, contrat de capitalisation…

Les solutions d’investissement dépendent de la stratégie que les investisseurs souhaitent mettre en place, mais il s’agit souvent d’une solution efficace si l’entente familiale est bonne.

Attention, dans ce cas, il convient de prévoir impérativement ce report, avant la vente et de déposer les fonds sur un compte spécifique démembré, si le produit n’est pas réinvesti immédiatement.

 

Quasi-usufruit

L’intégralité du prix de vente sera alors remise à l’usufruitier. Une convention sera à rédiger. Nous vous conseillons de lire à ce sujet  « Qu’est-ce que le quasi-usufruit ? »