La location meublée consiste à louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant, pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Le grand avantage de ce dispositif est fiscal. En effet les revenus issus des biens meublés ne sont pas des revenus fonciers traditionnels (fiscalisés au barème progressif de l’impôt sur le revenu + des prélèvements sociaux à 17,2%) mais des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Cette catégorie de revenus, issue du caractère commercial de la location meublée, permet à l’investisseur d’amortir le bien (déduire une charge fiscale comme une entreprise) et donc de bénéficier d’une fiscalité très réduite durant cette période. Selon le rendement du bien et si l’achat est réalisé à crédit, la période sans fiscalité peut s’étendre de 15 à 20 ans. Les amortissements non déduits sont reportables sans limitation de durée.
Malgré ce point fort majeur qu’est l’amortissement du bien, en cas de revente, l’investisseur bénéficiera bien de la fiscalité des particuliers sur les plus-values immobilières.
Pourquoi nous choisir pour investir
Terrae Patrimoine travaille en architecture ouverte et ne possède aucun lien capitalistique avec un promoteur immobilier ou une agence que nous pourrions vous recommander. Notre conseil ne peut donc pas être influencé et nous chercherons la meilleure solution pour notre client selon sa problématique personnelle. Nous travaillons avec de multiples promoteurs et agences que nous avons choisis pour leur solidité, leur réseau, leur offre et leurs réalisations passées.
Nous sommes convaincus de l’intérêt patrimonial et fiscal de cette solution mais sommes défavorables aux investissements trop packagés tels que les investissements en résidence sénior, EHPAD, résidences d’affaires ou de tourisme. Les investisseurs sont beaucoup trop liés à l’exploitant, pouvant unilatéralement décider d’abandonner l’exploitation de l’immeuble, baisser les loyers ou encore faire faillite. C’est dans ces cas précis, loin d’être improbables, que les propriétaires ont alors un bien qui ne vaut presque plus rien et devient totalement invendable. Les recours sont peu nombreux, longs et coûteux.
C’est pour cette raison que nous sommes convaincus qu’il faut que l’investisseur soit pleinement propriétaire et maître de son bien immobilier. De plus, plus celui-ci fera son investissement par lui-même du début à la fin, plus l’opération lui sera finalement profitable. Nous nous adaptons donc au souhait de notre client dans sa recherche en fonction de ses critères :
- Pour les plus indépendants, nous mettons en chasse les agents/contacts que nous connaissons, afin de leur proposer des biens qui présenteront un intérêt lorsqu’ils seront loués meublés. Les clients se chargent alors des visites, des travaux, de la mise en location et de la comptabilité (nous pouvons néanmoins proposer des interlocuteurs à chacune de ces étapes).
- Pour ceux qui souhaitent être accompagnés, nous disposons de solutions afin de trouver des biens, grâce à des chasseurs immobiliers qui s’occuperont par la suite de la rénovation et de la première mise en location. Cette aide a un coût, indiqué dès le début du projet, mais permet de gagner beaucoup de temps, de maîtriser son budget (notamment les travaux) et d’éviter un maximum de mauvaises surprises. Les prestations finales sont haut de gamme et très adaptées à la location meublée, assurant ainsi un taux d’occupation et une rentabilité optimisée.
L’impact fiscal d’un investissement immobilier doit être bien mesuré. Il s’agit d’un revenu complémentaire pouvant faire exploser la fiscalité de l’investisseur. Il est nécessaire de l’anticiper, afin de l’intégrer à une stratégie patrimoniale globale et cohérente. Il ne faut pas partir d’un produit, mais bien d’un besoin auquel un investissement immobilier peut répondre. C’est pour cela que nous réalisons un audit patrimonial complet avant de conseiller un éventuel investissement immobilier.
Notre recommandation vous sera toujours écrite et soumise en amont de l’investissement.
Nous sélectionnons les opérations en fonction du besoin du client, de la solidité de l’intermédiaire et enfin de l’étude du potentiel du bien : emplacement, prix, potentiel locatif, liquidité de l’actif… sont autant de critères à intégrer dans une étude globale.
Nous accompagnons l’investisseur pendant toute l’opération : analyse du projet, signature, financement, travaux et même comptabilité et première mise en location. Notre architecture totalement ouverte est parfaitement adaptée à ce type de demandes, sans pour autant multiplier les interlocuteurs. Une aide à la déclaration de revenus est accessible.
Objectifs de performance
Les revenus issus d’un appartement loué meublé sont généralement un peu plus élevés (entre +10% et +30% selon les localisations) qu’un bien comparable loué nu. Attention tout de même, les frais liés à un appartement meublé comparés à ceux d’un appartement loué nu sont plus élevés pour un investisseur : meubles à remplacer, comptabilité à tenir, rotation plus élevée des locataires…
Il faut donc bien évaluer le rendement de la solution nette de fiscalité.
Les rendements visés s’élèveront généralement entre 3,5% à 7%.
Fiscalité de la solution
Les revenus issus d’un bien meublé sont soumis aux régimes des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux régimes cohabitent :
- Le micro-BIC : s’applique automatiquement si les revenus sont inférieurs à 70 000 € par an (170 000 € par an pour les meublés touristiques ou chambres d’hôtes). Il s’agit d’un régime très simple, faisant bénéficier le contribuable d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant des loyers encaissés (71% pour les meublés touristiques ou chambres d’hôtes). Il s’agit d’un régime qu’il n’est toutefois pas toujours conseillé de choisir durant les premières années d’investissement.
- Le régime réel : est une option, à envisager surtout en début d’investissement. L’option est irrévocable pendant 4 ans. Pour rappel, l’intérêt de ce régime LMNP est d’amortir le bien et seul le régime réel permet cet amortissement. Seront également déduits les frais d’acquisition, les intérêts d’emprunt, les travaux, l’assurance, les taxes foncières…
Une fois l’abattement appliqué ou le régime réel choisi, il conviendra de soumettre le BIC imposable au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%).
Risques à connaître avant d’investir
- Risque d’illiquidité. L’immobilier est un investissement long terme, imposant des durées de détention longues (souvent plus de 10 ans), notamment pour amortir des frais d’acquisition élevés (frais de transaction et de commercialisation).
- Risque de perte en capital. Le marché immobilier est un marché local, cyclique, nécessitant une étude approfondie du marché local, et pouvant être baissier durant plusieurs années.
- Risque lié aux loyers. Les loyers ne sont jamais garantis et dépendent de la présence de locataires payant en temps et en heure.
- Risque juridique et fiscal. Notre conseil est toujours émis dans le cadre juridique et fiscal actuel, pouvant être soumis à des évolutions importantes.