Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a pour objectif d’investir les fonds, confiés par les investisseurs, dans des biens immobiliers, afin de leur verser en contrepartie un loyer, tous les trimestres, directement sur leur compte bancaire, selon le nombre de parts acquises. Les investisseurs deviennent donc associés de la SCPI et recevront un bulletin trimestriel détaillant la gestion de la société.
Cet investissement est mis en place par une société de gestion pouvant gérer une ou plusieurs SCPI avec des stratégies différentes en matière :
- Géographique (Ile-de-France, province, international…) ;
- De supports d’investissement (bureaux, commerces, Ehpad…) ;
- Mise en place ou non d’un effet de levier financier (l’emprunt dépasse rarement 15% de la valeur des biens immobiliers) ;
- Locataires et de baux.
L’un des avantages de la SCPI est sa grande diversification, permettant une véritable régularité des revenus. En effet, un associé de SCPI est investi sur une grande quantité de biens immobiliers (patrimoine immobilier de plusieurs centaines de millions ou plusieurs milliards). Si un locataire part ou ne paye pas, le rendement n’en sera que faiblement impacté.
La gestion de ce patrimoine immobilier pour un associé est quasi nulle comparée à un bien en direct, puisque seule la déclaration de revenus dans laquelle il faudra inclure les revenus annuels de la SCPI reste à réaliser.
Une SCPI peut être détenue en direct ou en assurance-vie. Si elle est détenue en assurance-vie, les revenus se capitalisent dans le contrat et les frais de l’assureur se rajoutent.
Il convient de bien prendre en compte tous les frais et contraintes d’une SCPI avant d’investir :
- Un délai de jouissance (période de carence), de 1 à 6 mois, est prévu par la société de gestion, afin de protéger le rendement des porteurs de parts déjà investis et permettre aux gérants d’investir ;
- Des frais de gestion sont prélevés en amont du versement des loyers trimestriels (généralement 10% des loyers) ;
- Une différence entre le prix de souscription et de revente de 8% à 12% est également à prévoir. C’est notamment pour cette raison qu’une détention longue est à envisager. Cette différence de prix assure une grande stabilité aux SCPI. Sur une longue période, la valeur de la part de SCPI augmente, permettant de combler progressivement cette différence.
Pourquoi nous choisir pour investir
Terrae Patrimoine travaille en architecture ouverte et ne possède aucun lien capitalistique avec une société de gestion que nous pourrions vous recommander. Notre conseil ne peut donc pas être influencé et nous chercherons la meilleure solution pour notre client selon sa problématique personnelle. Nous travaillons avec de multiples sociétés de gestion que nous avons choisies pour leur solidité, la qualité de leurs SCPI et leurs performances.
L’impact fiscal d’un investissement immobilier doit être mesuré précisément. Il s’agit d’un revenu complémentaire pouvant faire exploser la fiscalité de l’investisseur. Il doit être bien anticipé afin de l’intégrer à une stratégie patrimoniale globale et cohérente. Il ne faut pas partir d’un produit, mais bien d’un besoin auquel un investissement immobilier peut répondre. C’est pour cela que nous réalisons un audit patrimonial complet avant de conseiller un éventuel investissement immobilier.
La SCPI est un actif facilement accessible, mais la travailler d’une façon optimale nécessite un conseil personnalisé et de la prudence. Selon vos objectifs de performance et votre appétence au risque, nous vous recommanderons une allocation personnalisée de SCPI, composée selon les sous-jacents et la stratégie de la société de gestion.
Notre recommandation sera toujours écrite et soumise en amont de l’investissement.
Lorsque nous conseillons une ou plusieurs solutions en SCPI, nous vous préparons les dossiers de souscription et nous nous assurons de leur bonne mise en place. Une fois l’investissement réalisé, vous pourrez le suivre en ligne sur votre accès client et faire des points réguliers avec votre conseiller. Si un crédit est prévu, nous pourrons en assurer la mise en place avec un intermédiaire financier. Enfin, une aide à la déclaration de revenus est accessible.
Un rendez-vous patrimonial de suivi sera organisé au moins une fois par an et une synthèse envoyée par mail ou par courrier.
Objectifs de performance
Une SCPI permet de bénéficier de deux types de performances propres à l’immobilier : le flux (les loyers versés) et l’appréciation de la valeur de la part (hausse ou baisse de la valeur des biens).
Les SCPI visent une performance nette de frais de gestion mais avant fiscalité comprise en 3,5% et 7%.
Fiscalité de la solution
Les SCPI procurent des revenus fonciers soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%, comme un appartement loué nu.
Pour les foyers fiscaux bénéficiant de revenus élevés, s’intéresser aux SCPI en démembrement (achat de la nue-propriété) et/ou aux SCPI investissant principalement à l’étranger permet de maximiser le rendement net de fiscalité.
La SCPI est un véhicule français pouvant investir dans des actifs immobiliers situés à l’étranger (en Europe ou en dehors). Ce sont les conventions fiscales internationales qui définissent comment sont imposés les revenus fonciers de ces SCPI. La très grande majorité des revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe le bien immobilier.
Les conventions fiscales ont pour objectif d’éliminer une éventuelle double imposition, à travers deux mécanismes différents, selon les pays :
- Le crédit d’impôt (Allemagne, Espagne ou encore Royaume-Uni) : les revenus sont alors imposables en France et dans le pays où est situé le bien immobilier. Le contribuable percevra un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français et des prélèvements sociaux dus sur les revenus étrangers. Il restera tout de même un impôt à payer en France, puisque le crédit d’impôt est calculé sur les revenus étrangers au taux moyen d’imposition et non au taux marginal. Les prélèvements sociaux sont totalement effacés.
- Le taux effectif (Belgique, Pays-Bas ou encore Portugal) : les revenus sont non imposables en France, mais seront rajoutés aux revenus du contribuable pour déterminer son taux d’imposition mondial. Le taux est alors appliqué uniquement aux revenus français.
Risques à connaître avant d’investir
- Risque d’illiquidité. L’immobilier est un investissement long terme, imposant des durées de détention longues (souvent plus de 10 ans), notamment pour amortir des frais d’acquisition élevés (frais de transaction et de commercialisation).
- Risque de perte en capital. Le marché immobilier est un marché local, cyclique, nécessitant une étude approfondie du marché local, et pouvant être baissier durant plusieurs années.
- Risque lié aux loyers. Les loyers ne sont jamais garantis et dépendent de la présence de locataires payant en temps et en heure.
- Risque juridique et fiscal. Notre conseil est toujours émis dans le cadre juridique et fiscal actuel, qui pouvant être soumis à des évolutions importantes.