Un bien immobilier est généralement acquis en pleine propriété mais il est possible de dissocier deux droits :
- La nue-propriété, c’est-à-dire la capacité à disposer du bien (le vendre).
- L’usufruit, c’est-à-dire la capacité à utiliser un bien ou à en percevoir des revenus sans être propriétaire.
Le fait de répartir ces droits entre un usufruitier et un nu-propriétaire est appelé un démembrement de propriété. La valeur de chacun de ces droits dépend de la durée de démembrement et du prix de la pleine-propriété.
C’est de ce dispositif dont se servira un promoteur lorsqu’il réalise un programme démembré. Il vendra généralement l’usufruit à un bailleur social et la nue-propriété de chaque appartement à des investisseurs souhaitant acquérir la nue-propriété d’un bien immobilier.
Pour un investisseur, acheter uniquement la nue-propriété d’un appartement, permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, sans percevoir immédiatement de revenus et donc sans alourdir sa fiscalité. Il achètera donc, décoté, un bien immobilier et n’en devenir propriétaire qu’au bout d’une période déterminée à l’avance (de 15 à 20 ans généralement). Durant cette période, aucune gestion, aucuns travaux, ni aucune fiscalité (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur la Fortune Immobilière) ne seront à prévoir.
Cette stratégie est donc à conseiller pour les investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire, après quelques années, pour préparer la retraite par exemple.
Pourquoi nous choisir pour investir
Terrae Patrimoine travaille en architecture ouverte et ne possède aucun lien capitalistique avec un promoteur immobilier que nous pourrions vous recommander. Notre conseil ne peut donc pas être influencé et nous chercherons la meilleure solution pour notre client selon sa problématique personnelle. Nous travaillons avec de multiples promoteurs que nous avons choisis pour leur solidité, leur réseau, leur offre et leurs réalisations passées.
L’impact fiscal et patrimonial d’un investissement immobilier en nue-propriété doit être bien mesuré. Il ne faut pas partir d’un produit mais bien d’un besoin auquel cet investissement immobilier peut répondre. C’est pour cela que nous réalisons un audit patrimonial complet avant de conseiller un éventuel investissement en nue-propriété.
Notre recommandation sera toujours écrite et soumise en amont de l’investissement.
Nous sélectionnons les opérations en fonction du besoin du client, de la solidité de l’intermédiaire et enfin de l’étude du potentiel du bien : emplacement, prix, potentiel locatif, liquidité de l’actif… sont autant de critères à intégrer dans une étude globale.
Nous accompagnons l’investisseur pour toute l’opération : analyse du projet, signature et financement. Notre architecture totalement ouverte est parfaitement adaptée à ce type de demande sans pour autant multiplier les interlocuteurs.
Objectifs de performance
Selon la localisation des biens, le rendement espéré peut-être très différent. Dans le centre-ville de Paris ou de certaines grandes villes, très stables et déjà bien valorisés, comptez 1,5% à 2,5% d’objectif de rendement. Lorsque l’on se tourne vers des banlieues en développement, vous pouvez viser 3% à 4%.
Le rendement dépend aussi de l’économie d’impôt propre à chaque situation patrimoniale.
Fiscalité de la solution
Si vous revendez en cours de démembrement, la plus-value éventuelle sera imposée selon le barème des plus-values immobilières des particuliers.
Dans le cas où vous allez jusqu’au bout du démembrement, l’investisseur devient alors plein-propriétaire d’un bien immobilier. Il pourra alors :
- L’occuper (pas de fiscalité sauf en cas de revente).
- Le louer nu (fiscalité des revenus fonciers).
- Le louer meublé (fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux).
- Le revendre (fiscalité des plus-values immobilières des particuliers).
Risques à connaître avant d’investir
- Risque d’illiquidité. L’immobilier est un investissement long terme imposant des durées de détention longues (souvent plus de 15 ans pour la nue-propriété), notamment pour amortir des frais d’acquisition élevés (frais de transaction et de commercialisation).
- Risque de perte en capital. Le marché immobilier est un marché local, cyclique, nécessitant une étude approfondie du marché local, et pouvant être baissier durant plusieurs années.
- Risque lié aux loyers (si le bien est conservé jusqu’au terme du démembrement et est loué). Les loyers ne sont jamais garantis et dépendent de la présence de locataires payant en temps et en heure.
- Risque juridique et fiscal. Notre conseil est toujours émis dans le cadre juridique et fiscal présent pouvant être soumis à des évolutions importantes.