Réduire son impôt sur le revenu est l’une des raisons poussant nombre de clients à consulter un Conseiller en Gestion de Patrimoine. Or, comme nous le rappelons toujours, la défiscalisation ne doit être qu’une des données de l’investissement immobilier qui viendra booster le rendement. Nous sommes défavorables aux stratégies d’investissement immobilier ayant pour unique objectif de réduire l’impôt sur les revenus. Les biens sont généralement chers et le montage au final peu rentable. Certains investissements réalisés soi-même ou certains programmes spécifiques méritent d’être étudiés si les objectifs patrimoniaux sont compatibles.
Lorsqu’on achète de l’immobilier pour défiscaliser son impôt sur le revenu, il convient d’analyser le bien à acheter en tant qu’un bien immobilier traditionnel. Nous vous présenterons les multiples solutions que notre cabinet peut utiliser en la matière.
- Pinel – Denormandie
Le Pinel et le Denormandie sont des dispositifs fiscaux, permettant d’obtenir une réduction d’impôt, en contrepartie de la construction ou de la rénovation d’un bien immobilier dans certaines villes de France. Le montant de la réduction dépendra de la durée de l’engagement de location pris par le propriétaire.
Il est indispensable que l’emplacement du bien et sa typologie soient attractifs pour les locataires. En effet, si vous n’arrivez pas à louer votre bien dans un délai de 12 mois, l’avantage fiscal sera repris et vous aurez alors un bien déprécié, parfois invendable et un crédit à rembourser.
En outre, le locataire doit respecter certaines conditions : faire du logement sa résidence principale et ne pas avoir, selon les zones, plus de revenus qu’un certain plafond défini par la loi.
Depuis 2021, les logements individuels ne seront plus éligibles au Pinel. Les maisons sortiront donc du champ du dispositif. Seuls les logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, autrement dit les appartements, seront éligibles au dispositif.
A partir de 2023 de nouvelles normes s’appliquent (Pinel +) ou le taux de réduction d’impôt diminue (Pinel classique).
- Déficit Foncier
Investir dans un programme en déficit foncier permet de générer, comme son nom l’indique, un déficit afin de réduire sa pression fiscale. Ce type d’investissement est particulièrement efficace pour les particuliers ayant des revenus fonciers à gommer, puisque ceux-ci sont très fiscalisés.
Le promoteur du programme propose alors d’investir dans un bien nécessitant une rénovation complète et se chargera des travaux une fois l’acquisition réalisée. Le bien doit être loué nu (sans meubles) une fois que les travaux seront terminés et le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.
Seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent être impactés. En effet, les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.
Un déficit foncier est créé lorsque les revenus sont inférieurs aux dépenses engendrées par le bien (travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt…).
Cette situation doit être exploitée au mieux, par le contribuable, et peut même faire l’objet d’une stratégie patrimoniale globale dans le cadre de la bonne gestion d’un patrimoine immobilier.
En effet, si le contribuable dispose de plusieurs biens immobiliers loués nus, le déficit créé sera prioritairement impacté sur les revenus des autres biens immobiliers (les revenus fonciers), générés la même année, sans limite de montant. Dans le cas contraire, si le contribuable ne dispose pas de plusieurs biens immobiliers ou que le déficit d’un bien dépasse les revenus des autres biens alors apparaît alors un déficit foncier (charges > dépenses).
- Malraux
L’investissement dans un bien sous le régime de la Loi Malraux a pour objectif de développer un patrimoine immobilier, souvent d’exception et toujours en centre-ville, dans un secteur sauvegardé, tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu.
La loi Malraux, créée en 1962, comme son nom l’indique par André Malraux, a permis de rénover le centre-ville de nombreuses villes. Bordeaux ou Lyon par exemple ont beaucoup profité de ces investissements et ont ainsi retrouvé de leur superbe, permettant de valoriser l’ensemble du patrimoine immobilier de la ville.
Afin de bénéficier du régime Malraux, il convient de rénover l’ensemble du bien immobilier et pas seulement les parties privatives. Ce type de placement est donc à réaliser par l’intermédiaire d’un promoteur ou acheter un immeuble entier.
- Monument Historique
Investir en Monument Historique c’est acheter un bien d’exception, avec pour objectif de développer son patrimoine immobilier, tout en limitant le coût d’achat grâce à des économies d’impôt sur les travaux, sans plafonnement, et en réduisant l’actif net taxable à la succession.
Le dispositif des Monuments Historiques (MH) est régi par la loi de 1913. Depuis, de nombreuses évolutions législatives ont eu lieu et ont amené à l’organisation que nous connaissons aujourd’hui.
Acheter un Monument Historique permet à un investisseur d’acquérir un bien d’exception, classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, afin de le rénover et de déduire les travaux de ses revenus, sans limite de montant. C’est un bien à détenir sur du long terme, au minimum 15 ans. Il est conseillé de louer le bien afin de maximiser l’effet fiscal (les charges s’imputent seulement à 50% sur le revenu global si on y vit).
Ce dispositif est donc destiné aux contribuables ayant une tranche marginale d’imposition élevée (41% ou 45%).
Autre avantage de taille : certains programmes Monuments Historiques sont totalement exonérés des droits de donation et de succession.
Pourquoi nous choisir pour investir
Terrae Patrimoine travaille en architecture ouverte et ne possède aucun lien capitalistique avec un promoteur immobilier que nous pourrions vous recommander. Notre conseil ne peut donc pas être influencé et nous chercherons la meilleure solution pour notre client selon sa problématique personnelle. Nous travaillons avec de multiples promoteurs que nous avons choisis pour leur solidité, leur réseau, leur offre et leurs réalisations passées.
L’impact fiscal et patrimonial d’un investissement immobilier défiscalisant doit être bien mesuré. Il ne faut pas partir d’un produit, mais bien d’un besoin auquel cet investissement immobilier peut répondre. C’est pour cela que nous réalisons un audit patrimonial complet avant de conseiller un éventuel investissement immobilier défiscalisant.
Nous sélectionnons les opérations en fonction du besoin du client, de la solidité de l’intermédiaire et enfin de l’étude du potentiel du bien : emplacement, prix, potentiel locatif, liquidité de l’actif… sont autant de critères à intégrer dans une étude globale.
Notre recommandation sera toujours écrite et soumise en amont de l’investissement.
Nous accompagnons l’investisseur pour toute l’opération : analyse du projet, signature et financement. Notre architecture totalement ouverte est parfaitement adaptée à ce type de demande sans pour autant multiplier les interlocuteurs.
Objectifs de performance
Comme tout investissement, l’objectif de performance dépend du risque pris. Un investissement immobilier défiscalisant dans une ville très bien valorisée telle que Paris, générera des revenus fonciers bruts entre 1,5% et 2,5%. Si on s’éloigne du centre-ville pour aller en banlieue ou dans des villes de province, la performance peut s’approcher des 4% bruts.
Un Monument Historique ou un Malraux, chers à l’achat, se rapprocheront plutôt du bas de la fourchette. Les déficits fonciers ou les Pinel-Denormandie iront vers les 4% s’ils sont réalisés en province (risque locatif plus élevé).
Nous ne prenons pas en compte dans la performance attendue la revalorisation du foncier ou des loyers. En effet, ces programmes, neufs, sont souvent un peu plus chers que la moyenne. De plus, cela permet d’amortir un peu les frais « cachés » que sont la taxe foncière ou les travaux d’entretien. Nous ne pouvons que vous conseiller de vous méfier des vendeurs de défiscalisation affichant des rendements annuels au-delà de 7% car, bien souvent, ils ne tiennent pas compte de paramètres sur lesquels nous sommes rigoureux et prudents dans notre analyse.
Enfin, la défiscalisation vient naturellement booster le rendement de ces investissements, par le biais d’une réduction d’impôt, d’une déduction de revenus ou d’exonérations de droits de succession, ou encore de donation. Le choix de l’investissement est à réaliser selon les objectifs et la stratégie patrimoniale propre à chaque client.
Fiscalité de la solution
- Pinel – Denormandie
Cet investissement permet d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu de 12%, 18% ou 21%, selon la durée de l’engagement de location : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Cette réduction est calculée sur le montant investi. Elle sera perçue au fur et à mesure, tout au long de l’engagement de location. La réduction d’impôt obtenue est prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Les revenus issus du bien loué seront à déclarer en tant que revenus fonciers.
Les plus-values immobilières des particuliers seront dues en cas de revente et de plus-value.
Le bien est éventuellement à déclarer à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- Déficit Foncier
Le déficit foncier issu de la rénovation d’un bien immobilier et de sa location est :
- Imputable sur le revenu global (généralement les revenus professionnels) dans la limite de 10 700 €, sauf pour la partie provenant des intérêts d’emprunt. Si le revenu global est inférieur à 10 700 €, la fraction de déficit non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Au-delà, elle sera perdue.
- Reportable les 10 années suivantes sur les revenus fonciers sans limite de montant.
Les revenus fonciers du contribuable seront soumis :
- Au régime réel lorsqu’ils sont supérieurs à 15 000 €.
- Au régime du micro foncier s’ils sont inférieurs à 15 000 €, à moins que le contribuable opte pour le régime réel. Cette option est prise pour 3 ans minimum.
L’investisseur doit conserver le bien ayant généré le déficit en location nue jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été réalisée.
Les revenus issus du bien loué seront à déclarer en tant que revenus fonciers. Afin d’optimiser la fiscalité des revenus et la rentabilité du bien, il est possible après 3 ans de location nue de meubler le bien afin de le louer dans le cadre du dispositif LMNP.
Les plus-values immobilières des particuliers seront dues en cas de revente et de plus-value.
Le bien est éventuellement à déclarer à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- Malraux
L’investissement dans un bien répondant à la loi Malraux permet d’investir jusqu’à 400.000€ en travaux sur une période de 4 ans. La réduction d’impôt liée sera de 30% ou 22% des travaux selon la zone de construction.
Les revenus issus du bien loué seront à déclarer en tant que revenus fonciers.
Les plus-values immobilières des particuliers seront dues en cas de revente et de plus-value.
Nous conseillons fortement d’investir dans le cadre de la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). En effet, si le bien immobilier a été acquis dans le cadre d’une VIR, le prix de revient de l’appartement est calculé en tenant compte des travaux. Si le dispositif VIR n’est pas utilisé, tous les travaux seront à intégrer à l’assiette taxable.
Le bien est éventuellement à déclarer à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
- Monument Historique
L’investisseur, propriétaire d’un monument historique, peut déduire de son revenu imposable les travaux de restauration et d’entretien sans limite de montants.
Ce dispositif est donc destiné aux contribuables ayant une tranche marginale d’imposition élevée (41% ou 45%).
Les revenus issus du bien loué seront à déclarer en tant que revenus fonciers. Afin d’optimiser la fiscalité des revenus et la rentabilité du bien, il est possible après 3 ans de location nue de meubler le bien afin de le louer dans le cadre du dispositif LMNP.
Les plus-values immobilières des particuliers seront dues en cas de revente et de plus-value.
Le bien est éventuellement à déclarer à l’IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière).
Les immeubles classés ou inscrits à l’Inventaire des Monuments Historiques peuvent être exonérés de droits de mutation à titre gratuit (donations et successions).
Risques à connaître avant d’investir
- Risque d’illiquidité. L’immobilier est un investissement long terme imposant des durées de détention longues, notamment pour amortir des frais d’acquisition élevés (frais de transaction et de commercialisation).
- Risque de perte en capital. Le marché immobilier est un marché local, cyclique, nécessitant une étude approfondie du marché local, et pouvant être baissier durant plusieurs années.
- Risque lié aux loyers. Les loyers ne sont jamais garantis et dépendent de la présence de locataires payant en temps et en heure.
- Risque juridique et fiscal. Notre conseil est toujours émis dans le cadre juridique et fiscal présent pouvant être soumis à des évolutions importantes.