Que puis-je déduire de mon IFI ?

L’IFI est à déclarer pour tout patrimoine immobilier supérieur net à 1 300 000 €.

Un passif et certaines déductions sont tout de même admis par l’administration fiscale. Sont déductibles de la valeur taxable au premier janvier :

• Les taxes foncières.
• Les droits de mutation en instance de paiement.
• L’IFI lui-même.
• 30% d’abattement de la valeur de la résidence principale si elle n’est pas détenue en SCI (Société Civile Immobilière).
• Une décote pour indivision. Il faut que l’indivision réduise la liquidité du bien, donc si les indivisaires sont, par exemple, deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens cela ne fonctionne pas.
• Une décote pour occupation, si le bien est loué au 1^er janvier, à condition que cette location ralentisse la vente ou diminue la valeur du bien.
• 10 à 20% de la valeur des biens détenus en SCI. En effet, il est plus difficile de trouver un acheteur, et souvent, les SCI familiales contiennent des clauses d’agrément strictes.
• 75% de la valeur des bois et forêts, des vignes et des terres agricoles (conditions à respecter).

Si votre bien est loué et se trouve en indivision : on applique une décote de 36% (20% de 20%) et non de 40%. Attention, en matière de déduction et de cumul de décotes, il faut toujours rester raisonnable.

Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle sont exonérés d’IFI.

Les dettes afférentes aux actifs imposables sont déductibles :

• Pour le montant du capital restant dû au 1^er janvier, s’il s’agit d’un prêt amortissable.
• Pour le montant du prêt contracté diminué de 1/20^ème par année écoulée, dans le cas d’un prêt in fine. Lorsque le prêt in fine a une échéance plus courte, cette logique est à poursuivre sur la durée du prêt.

Si votre résidence principale a été acquise avec un prêt amortissable supérieur à 70% de la valeur vénale du bien, la valeur nette taxable à l’IFI de ce bien sera nulle. Un passif déductible ne peut pas être créé. La même logique est à suivre pour les bois et forêts, les exploitations viticoles et les terres agricoles louées à long terme sont déductibles à 75% de l’IFI.

Attention, les prêts, directs ou indirects, contractés par des membres du foyer fiscal ou du groupe familial ne sont pas déductibles. Ne sont également pas déductibles les dettes contractées par un nu-propriétaire (sauf achat en nue-propriété et usufruit pris par un bailleur social).

Enfin, la déductibilité des dettes est plafonnée. Si la valeur vénale du patrimoine est supérieure à 5 000 000 € et que les dettes sont supérieures à 60% de cette valeur, alors les emprunts ne seront déductibles que dans une limite de 50%.