Le Groupe Colocatère a été créé en 2011 à Lille. Il est né de l’idée conjointe de deux amis d’université, qui ont cru au potentiel de développement d’une solution innovante en matière de logement. La colocation ayant de plus en plus de succès en France, face à la hausse des prix de l’immobilier, ils ont décidé de développer un produit d’investissement.
Colocatère est un réseau de 12 agences immobilières spécialisées dans la colocation. Le principe est à la fois simple, innovant et séduisant : trouver, transformer et gérer pour le client un bien (priorité aux maisons individuelles ou parfois appartements) qui sera loué en colocation.
Cet investissement permet de profiter pleinement de la fiscalité avantageuse LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).
Présentation de l’investissement
Comme nous le soulignons régulièrement, il faut que l’investisseur qui achète un bien immobilier soit pleinement propriétaire de son bien, c’est-à-dire qu’il ne soit pas lié par un bail commercial longue durée et de fait soumis au bon vouloir d’un exploitant, comme dans de nombreuses résidences de services (baisse des loyers, faillite, départ…).
Nous avons sélectionné la solution de Colocatère parce qu’il s’agit d’une solution : sur-mesure, ayant fait ses preuves, correspondant à un besoin actuel du marché et permettant au propriétaire, si nécessaire, de reprendre le contrôle de son immeuble.
Lorsque nous travaillons avec Colocatère pour un de nos clients, après avoir validé cette solution avec lui, la démarche est toujours la même :
- Nous rencontrons ensemble un interlocuteur local de Colocatère afin de lui préciser les critères de recherche (lieu, typologie de biens, budget…).
- Une fois le bien sélectionné, une offre d’achat doit être formulée. Si elle est acceptée par le vendeur, une promesse/un compromis puis l’acte définitif de vente seront à signer devant notaires. Le futur propriétaire acquerra un bien immobilier, puis confiera à Colocatère l’ensemble des travaux (réalisation des plans, planification dans le temps, coordination des corps de métiers, fin de chantier). Le montant de l’acquisition et des travaux est fixé à l’avance. Si le prix de ces derniers explose, il sera à la charge de Colocatère.
- Une fois le chantier terminé, le bien est mis en location. Les agences Colocatère assurent de A à Z la gestion du bien (recherche des locataires, entrées et sorties, travaux et service après-vente…).
Nous apprécions tout particulièrement la gestion et le suivi de l’investissement effectué par Colocatère. Un membre de l’agence locale se rend au moins une fois par semaine dans la colocation afin de s’assurer du bon entretien et de l’état du bien.
Les colocataires ont généralement le même profil et sont volontairement regroupés ensemble : des étudiants, de jeunes adultes actifs ou même des retraités (concept en développement). Une véritable logique de gestion est appliquée afin que les colocations se déroulent bien.
Performances
Ce type d’investissement vise un rendement supérieur à 4% dans les grandes villes. Des rendements plus élevés peuvent être visés dans des villes de plus petite taille (en lien avec le couple rendement/risque).
Mode de souscription
L’investisseur achète son bien en direct et confie les travaux et la location au Groupe Colocatère. Il peut à tout moment en reprendre la gestion ou la céder.
Fiscalité
La fiscalité applicable est le régime favorable LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Le propriétaire du bien pourra donc l’amortir (créer une charge fiscalement) et réduire ainsi fortement le revenu imposable de cet investissement.
En cas de revente, la fiscalité des particuliers s’appliquera pour les plus-values immobilières selon le barème habituel.
Cession
La cession peut être décidée à tout moment par le propriétaire, comme pour tout bien immobilier loué (attention au respect des baux en cours avec les locataires).
Il devra trouver un acheteur. Ce type de bien intéressera probablement de nouveaux investisseurs qui achèteront sur la base d’un rendement en cours.
Rémunération du cabinet
Le cabinet perçoit une rémunération, versée par Colocatère.
Cette rémunération :
- Correspond à l’étude de la solution, à son intégration dans une stratégie patrimoniale, à la préparation du dossier et à la vérification de la compatibilité fiscale de l’investissement.
- Est transparente et sera communiquée sur simple demande.
- Est variable selon les programmes mais est la même quel que soit le distributeur.
Risques
- Risque d’illiquidité. L’immobilier est un investissement long terme, imposant des durées de détention longues (souvent plus de 10 ans), notamment pour amortir des frais d’acquisition élevés (frais de transaction et de commercialisation).
- Risque de perte en capital. Le marché immobilier est un marché local, cyclique, nécessitant une étude approfondie du marché local, et qui peut être baissier durant plusieurs années.
- Risque lié aux loyers. Les loyers ne sont jamais garantis et dépendent de la présence de locataires payant en temps et en heure.
- Risque juridique. Notre conseil est toujours émis dans le cadre juridique et fiscal présent ; il peut être soumis à des évolutions importantes.
Un suivi permanent de l’ensemble des investissements réalisés (performances, cadre juridique et fiscal…) est assuré par notre cabinet.