France Valley est une société de gestion de portefeuille indépendante (Agrément AMF n° GP-14000035), mettant en place des solutions dans les domaines forestiers, viticoles et agricoles. Elle a également développé une activité immobilière à destination exclusive des institutionnels.
Nous nous intéressons principalement dans cette présentation au savoir historique et reconnu de France Valley en matière de forêts. En effet, cette société est le plus important investisseur forestier privé en France.
France Valley gère à ce jour 70 forêts partout en France (environ 11 000 hectares), de toutes essences et de toutes maturités pour plus de 4 500 investisseurs privés et institutionnels. Le GFI France Valley Patrimoine, fonds principal de cette société de gestion, a un encours actuellement supérieur à 115 millions d’euros.
L’investissement en forêt est presque une tradition française. Beaucoup de familles possèdent des toutes petites parcelles issues de successions. De génération en génération, les parcelles ont été divisées et sont devenues trop petites pour être correctement exploitées par leurs propriétaires.
Les investisseurs recherchent un placement stable, durable, diversifiant et un peu de défiscalisation. Le rendement est faible, même s’il repose sur le marché du bois en croissance continue depuis plusieurs années. Les tempêtes (type 1999) n’ont pas impacté la hausse constante de la demande et des prix.
Source : SAFER – France Valley
A mi-chemin entre le patrimoine immobilier et financier, cette catégorie d’investissement occupe une place à part dans le patrimoine global.
GFI France Valley Patrimoine
Les Groupements Forestiers permettent, comme les SCPI, de s’associer à d’autres investisseurs pour acquérir un patrimoine immobilier et en confier la gestion à une Société de Gestion. Les Groupements Forestiers achètent des forêts et les exploitent. Ils sont devenus une solution de placement pour les investisseurs avec des sociétés de gestion agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Un Groupement Forestier permet d’acquérir des forêts en nombre. Les surfaces étant importantes (supérieures à 50 hectares), la production intéressera les intervenants de la filière bois (construction, emballage…) ; contrairement aux petites parcelles exploitées par les particuliers et souvent mal entretenues. A noter que toutes les forêts gérées par France Valley répondent à un cahier des charges de gestion durable. Le gouvernement français, afin de répondre à des objectifs de sécurité et économiques, souhaite des forêts bien entretenues et exploitées de manière judicieuse, objectif plus facilement atteignable par les professionnels des Groupements Forestiers.
La Société de Gestion exploitant le groupement forestier sélectionne les forêts en diversifiant :
- Les essences, afin de ne pas dépendre d’un marché unique et pour diminuer le risque sanitaire (les arbres se protègent entre eux des maladies).
- Les maturités, c’est-à-dire le temps restant avant de couper le bois. Le gérant essaye d’avoir un rendement régulier, sachant que la valeur d’une forêt dépend de ce qu’il y a sur pied (le bois lui-même).
- Les implantations géographiques.
Habituellement les forêts du Sud-Est sont évitées à cause du risque d’incendie trop lourd à assurer, tout comme celles du Sud-Ouest en raison du risque de tempête avéré et risque sanitaire (pin constituant la seule espèce dominante). Toutes les forêts des Groupements Forestiers sont assurées.
La demande en bois, en croissance constante ces dernières années, est structurellement inférieure à l’offre en France. Le marché des forêts a donc encore de beaux jours devant lui.
Les GFI de France Valley ont obtenu le label Greenfin en septembre 2020.
Performances
Les performances d’un GFI, outre les avantages fiscaux qui viennent optimiser la rentabilité finale du placement, sont attendues autour de 2.5% par an sur un horizon de 10 ans. Elles sont distribuées sous la forme d’un dividende (revenus issus des coupes) et valorisées lorsque la valeur de la part évolue. Rappelons que ces performances ne sont pas garanties et que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Mode de souscription
Les investisseurs font l’acquisition de parts de GFI (Groupement Forestier d’Investissement) qu’ils porteront, puis éventuellement céderont. Ces parts sont à détenir au nominatif pur, c’est-à-dire qu’il n’est pas nécessaire de les déposer sur un compte-titres. Une souscription papier ou éventuellement numérique (indisponible pour certains cas particuliers) est proposée.
Cet investissement est accessible à partir de 1 000 € (5 parts à 200 €).
Fiscalité
Lors du placement, étant donné qu’il s’agisse d’un investissement au capital d’une PME dans le cadre d’une augmentation de capital avec un engagement minimal de détention de 5 ans, alors l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 18%. L’investissement est limité à 100 000 € pour un couple, à 50 000 € pour une personne seule et par le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Le Groupement Forestier bénéficie d’une exonération totale d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ainsi que d’un abattement sur les successions et donations de 75% sur la partie investie en forêts (Amendement Monichon). Cette fiscalité avantageuse existe depuis très longtemps puisque dans le monde forestier la logique suivante est appliquée en matière fiscale : « une génération plante, deux regardent pousser et une coupe », d’où l’abattement de 75%.
Les personnes morales (entreprises, fondations ou associations) s’acquitteront éventuellement d’un impôt sur cette catégorie de revenus selon leur propre régime fiscal.
Cession
Les parts de GFI (Groupement Forestier d’Investissement) peuvent être cédées grâce à un simple courrier adressé à la société de gestion. La liquidité est bonne, malgré le sous-jacent forestier, le gérant disposant d’une poche de liquidité afin de faire face aux sorties.
Rémunération du cabinet
Le cabinet perçoit une rémunération, versée par France Valley.
Cette rémunération :
- Correspond à l’étude de la solution, à son intégration dans une stratégie patrimoniale, à la préparation du dossier et à la vérification de la compatibilité fiscale de l’investissement.
- Est transparente et sera communiquée sur simple demande.
- Est la même quel que soit le distributeur.
Risques
- Risque d’illiquidité. La forêt est un investissement long terme, imposant des durées de détention longues (souvent plus de 10 ans), notamment pour amortir des frais d’acquisition élevés (frais de transaction et de commercialisation).
- Risque de perte en capital. Le marché forestier est un marché étroit, cyclique, nécessitant une étude approfondie, et qui peut être baissier durant plusieurs années.
- Risque lié aux revenus. Les revenus ne sont jamais garantis et dépendent des coupes réalisées par la Société de Gestion.
- Risque juridique. Notre conseil est toujours émis dans le cadre juridique et fiscal présent ; il peut être soumis à des évolutions importantes.
Un suivi permanent de l’ensemble des investissements réalisés (performances, cadre juridique et fiscal…) est assuré par notre cabinet.
Documents téléchargeables
La Gestion durable de France Valley