PERL, créé en 2000, a été pionnier sur le marché des investissements en nue-propriété. Depuis, la société a bien grandi, elle compte désormais plus de 100 collaborateurs et a réalisé et livré de très nombreux projets dans toute la France. A fin 2019, il s’agit de près de 347 programmes, soit 8 724 logements dans 164 communes. PERL est implanté localement à Bordeaux, Marseille, Nantes, Nice, Paris et Toulouse.
Depuis 2014, PERL a été racheté par Nexity qui détient la majorité du capital ; le solde étant détenu par les dirigeants.
Présentation de l’investissement
Rechercher un programme neuf (ou ancien rénové) de défiscalisation immobilière nécessite pour Terrae Patrimoine de faire appel à de nombreux promoteurs, afin de vous proposer des biens qui comportent un réel intérêt dans un patrimoine immobilier en développement. Nous partons toujours du besoin de notre client et de ses critères pour rechercher un bien neuf adapté à sa stratégie patrimoniale.
Nous avons sélectionné PERL, dans le cadre des investissements en nue-propriété de nos clients, en raison de : sa solidité financière ses réalisations passées et sa capacité à déboucler totalement les opérations une fois le démembrement terminé.
L’investissement en nue-propriété est une solution simple, pouvant correspondre à certaines stratégies patrimoniales précises. Pour rappel, il est possible de dissocier deux droits sur un bien immobilier :
- La nue-propriété, c’est-à-dire la capacité à disposer du bien (le vendre).
- L’usufruit, c’est-à-dire la capacité à utiliser un bien ou à en percevoir des revenus sans être propriétaire.
Le fait de répartir ces droits entre un usufruitier et un nu-propriétaire est appelé « démembrement de propriété ». La valeur de chacun de ces droits dépend de la durée de démembrement et du prix de la pleine-propriété.
Avec un programme PERL, l’investisseur achète donc uniquement la nue-propriété d’un bien avec une décote de 35% à 40% sur une durée définie préalablement (entre 15 et 20 ans). L’usufruit, quant à lui, est acquis par un bailleur professionnel, souvent social, assurant la gestion locative et prenant en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.
Au terme du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire de son bien. Il pourra alors l’occuper, le louer ou le revendre.
Les avantages pour le nu-propriétaire, pendant la durée de démembrement, résident dans l’absence de :
- Fiscalité (pas d’impôt sur les revenus, pas d’IFI, pas de taxe foncière) ;
- Gestion et des intérêts d’emprunt déductibles si le bailleur (acheteur de l’usufruit) est social.
Performances
Ce type d’investissement vise un rendement prudent, de l’ordre de 1,5% à 2,5% dans les grandes villes. Des rendements supérieurs peuvent être visés dans les villes de plus petite taille ou en périphérie de grandes villes en développement.
Mode de souscription
La souscription s’effectue généralement avec un dossier de réservation, à la suite de l’étude du programme et de l’identification d’un lot. Une signature notariée sera à prévoir. Les fonds sont le plus souvent à débloquer au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
Nous conseillons toujours à nos clients de se déplacer pour voir eux-mêmes le futur emplacement du bien immobilier. Même si le bien est neuf, l’environnement futur est primordial.
Fiscalité
Durant le démembrement, aucune fiscalité ne sera due. A terme, l’usage du bien par son propriétaire définira la fiscalité de celui-ci : résidence principale, résidence secondaire, location nue ou meublée.
En cas de revente, la fiscalité des particuliers s’appliquera pour les plus-values immobilières, selon le barème habituel.
Cession
La cession peut être décidée à tout moment par le propriétaire, comme pour tout bien immobilier. En cours de démembrement, un marché secondaire est prévu par PERL. En effet, des investisseurs sont souvent intéressés par des durées de démembrement courtes. La liquidité est néanmoins faible. Ces programmes sont faits pour être détenus jusqu’à leur terme.
Lorsque le démembrement est terminé, la procédure pour céder le bien est la même que pour n’importe quel bien sur le marché immobilier.
Rémunération du cabinet
Le cabinet perçoit une rémunération, inclue dans le prix du programme, versée par PERL. Cette rémunération :
- Correspond à l’étude de la solution, à son intégration dans une stratégie patrimoniale, à la préparation du dossier et à la vérification de la compatibilité fiscale de l’investissement.
- Est transparente et sera communiquée sur simple demande.
- Est variable selon les programmes mais est la même quel que soit le distributeur.
Risques
- Risque d’illiquidité. L’immobilier est un investissement long terme, imposant des durées de détention longues, surtout en nue-propriété (souvent plus de 15 ans) notamment pour amortir des frais d’acquisition élevés (frais de transaction et de commercialisation).
- Risque de perte en capital. Le marché immobilier est un marché local, cyclique, nécessitant une étude approfondie du marché local, et qui peut être baissier durant plusieurs années.
- Risque juridique. Notre conseil est toujours émis dans le cadre juridique et fiscal présent ; il peut être soumis à des évolutions importantes.
Un suivi permanent de l’ensemble des investissements réalisés (performances, cadre juridique et fiscal…) est assuré par notre cabinet.