Comment optimiser la fiscalité de ses revenus grâce aux déficits fonciers ?

Lorsqu’un bien immobilier est loué nu (sans meuble), il génère des revenus fonciers (loyers). Un déficit foncier est créé lorsque les revenus sont inférieurs aux dépenses engendrées par le bien (travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d’emprunt…).

Cette situation doit être exploitée au mieux, par le contribuable, et peut même faire l’objet d’une stratégie patrimoniale globale dans le cadre de la bonne gestion d’un patrimoine immobilier.

En effet, si le contribuable dispose de plusieurs biens immobiliers loués nus, le déficit créé sera prioritairement impacté sur les revenus des autres biens immobiliers (les revenus fonciers), générés la même année, sans limite de montant. Dans le cas contraire, si le contribuable ne dispose pas de plusieurs biens immobiliers ou que le déficit d’un bien dépasse les revenus des autres biens alors apparaît alors un déficit foncier (charges > dépenses).

 

Caractéristiques

Le déficit foncier est :

• Imputable sur le revenu global (généralement les revenus professionnels) dans la limite de 10 700 €, sauf pour la partie provenant des intérêts d’emprunt. Si le revenu global est inférieur à 10 700 €, la fraction de déficit non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Au-delà, elle sera perdue.
• Reportable les 10 années suivantes sur les revenus fonciers sans limite de montant.

 

Pour être déductible, les travaux doivent être réalisés sur un bien loué nu quand les travaux sont terminés. Le locataire ne doit pas être membre du foyer fiscal du propriétaire.

Seuls les travaux d’entretien, de réparation, d’amélioration peuvent être impactés. Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles.

 

Régime

Les revenus fonciers du contribuable seront soumis :

• Au régime réel lorsqu’ils sont supérieurs à 15 000 €.
• Au régime du micro foncier s’ils sont inférieurs à 15 000 €, à moins que le contribuable opte pour le régime réel. Cette option est prise pour 3 ans minimum.

 

En cas de revente du bien

Attention, le contribuable doit conserver le bien ayant généré le déficit en location nue jusqu’au 31 décembre de la 3^ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été réalisée. L’impôt sera recalculé et dû, tout comme les pénalités de retard. Le déficit sera “transformé” en déficit foncier reportable 10 ans.

Si les déficits n’ont été impactés que sur les revenus fonciers, l’imputation est définitivement acquise.

 

Réduire sa fiscalité

Il est possible d’investir dans des biens immobiliers à rénover, générant ainsi du déficit foncier, afin de réduire la pression fiscale. Ce type d’investissement est particulièrement efficace pour les particuliers ayant des revenus fonciers à gommer.

Attention tout de même, lorsque le déficit est absorbé, les revenus générés par le nouveau bien acquis s’ajouteront aux autres revenus du foyer fiscal, augmentant alors de nouveau la pression fiscale.

 

Stratégie combinée avec le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Afin d’optimiser la fiscalité des revenus et la rentabilité du bien, il est possible après 3 ans de location nue de meubler le bien afin de le louer dans le cadre du dispositif LMNP. La fiscalité des revenus n’en sera que meilleure !

 

Option d’imputer le déficit foncier sur le revenu global

Cette question a été souvent débattue lors de l’année blanche fiscale en 2018.

Il n’est pas possible de décider de reporter un déficit foncier afin de l’imputer ultérieurement sur les revenus fonciers ou globaux. Lorsqu’un déficit foncier est constaté, il est automatiquement reporté sur les revenus globaux de la même année et/ou reporté sur les futurs revenus fonciers (reportable 10 ans).

 

Déficits fonciers et crédit d’impôts sur les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) investissant à l’étranger

Les SCPI investissant à l’étranger peuvent générer un crédit d’impôt pour le résident fiscal en France. Ce crédit d’impôt vise à éliminer une double imposition. Les SCPI comme la SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, la SCPI Iroko Zen de la société de gestion Iroko ou encore la SCPI Novaxia Néo de Novaxia Investissement sont concernées.

Néanmoins, lorsqu’un contribuable bénéficie d’un déficit foncier, celui-ci s’imputera sur les revenus issus de la SCPI investissant à l’étranger. Puisque l’on ne fait plus face à de la double imposition il ne sera pas créé de crédit d’impôt pour éliminer la double imposition.

Ce crédit d’impôt n’est pas remboursable et est définitivement perdu.