Est-ce que je dois investir dans un Monument Historique ? Quels sont les pièges à éviter ?

Investir en Monument Historique c’est : acheter un bien d’exception, avec pour objectif de développer son patrimoine immobilier, tout en limitant le coût d’achat grâce à des économies d’impôt sur les travaux, sans plafonnement, et en réduisant l’actif net taxable à la succession.

Il convient, dans un premier temps, de ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. Les conseils habituels pour acheter de l’immobilier s’appliquent donc.

L’avantage fiscal doit être un moyen d’optimiser l’investissement de base, mais pas une finalité en soi. Les biens achetés sont très souvent chers et le rendement locatif lié sera donc faible. Les investisseurs doivent avoir conscience d’acheter un bien d’exception, résiliant en cas de crise immobilière, liquide si l’investisseur à besoin de revendre, mais dont le rendement n’est pas le premier des critères.

 

Le fonctionnement

Le dispositif des Monuments Historiques (MH) est régi par la loi de 1913. Depuis, de nombreuses évolutions législatives ont eu lieu et ont amené à l’organisation que nous connaissons aujourd’hui.

Acheter un Monument Historique permet à un investisseur d’acquérir un bien d’exception, classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, afin de le rénover et de déduire les travaux de ses revenus, sans limite de montant. C’est un bien à détenir sur du long terme, au minimum 15 ans. Il est conseillé de louer le bien afin de maximiser l’effet fiscal (les charges s’imputent seulement à 50% sur le revenu global si on y vit).

Ce dispositif est donc destiné aux contribuables ayant une tranche marginale d’imposition élevée (41% ou 45%).

Autre avantage de taille : certains investissements Monuments Historiques sont totalement exonérés de droits de donation et de succession.

 

Les pièges à éviter

Très souvent, le prix à l’achat d’un bien immobilier Monument Historique est plus élevé que celui des biens neufs. Ce prix s’explique par une rénovation coûteuse, en profondeur, qui suit un cahier des charges strict. En effet, le bien est à rénover après avoir obtenu l’accord des Ministères de la Culture et du Budget. Le projet sera suivi par les architectes des Bâtiments de France. La grande qualité des rénovations et les matériaux nobles utilisés expliquent en grande partie le différentiel de prix avec le neuf. Néanmoins, il convient de ne pas trop surpayer un bien et les travaux qui y sont liés. L’analyse du programme est donc primordiale.

De même que pour tout programme immobilier : vérifiez la qualité du promoteur. Ce dernier doit être suffisamment solide pour aller au bout du projet et respecter le cahier des charges très strict, afin que le programme ne soit pas requalifié par l’administration fiscale.

Enfin et comme toujours, c’est l’emplacement du bien qui fera la qualité de l’opération. Privilégiez la région parisienne, et de grandes villes attractives telles que : Bordeaux, Nantes, Nice, Aix-en-Provence, Lille, Lyon, Strasbourg ou encore Montpellier. Nous avons vu trop de programmes dans des petites villes qui présentent un risque locatif élevé et une revalorisation du foncier incertaine : Périgueux, Narbonne, Saint Etienne, Agen, Sète, Béziers…

Par ailleurs, le risque en capital n’est pas à exclure en cas de retournement du marché immobilier.

 

Stratégie combinée avec le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Afin d’optimiser la fiscalité des revenus et la rentabilité du bien, il est possible après 3 ans de location nue de meubler le bien afin de le louer dans le cadre du dispositif LMNP. La fiscalité des revenus n’en sera que meilleure !