Faut-il acheter des parkings pour les louer ?

L’investissement dans un parking ou un lot de parkings est une question qui revient régulièrement lors des entretiens avec nos clients.

Les avantages sont nombreux : petit investissement de départ, souplesse des règles et bonne rentabilité.

 

Les bons réflexes

Renseignez vous sur le taux d’occupation du parking et les motivations du vendeur. Il s’agit avant tout d’un bien immobilier, tous les conseils en la matière, que vous trouvez sur notre site, sont donc à suivre. De plus achetez de préférence dans des zones en expansion, évitez d’acquérir à proximité d’un grand ensemble en construction avec beaucoup de nouvelles places prévues… il s’agit d’un petit marché d’offre et de demande très local.

En outre, tous les parkings ne se ressemblent pas. Un box/garage, par exemple, sera plus cher (environ 25%) qu’une simple place délimitée par un marquage au sol. Un box peut, de plus, servir à stocker et pas seulement à garer une voiture. Ainsi, la typologie de locataires ne sera pas forcément la même.

La taille du parking est primordiale. Regardez bien la largeur et la hauteur. Si le parking est trop petit, vous exclurez des potentiels locataires, tels que les propriétaires de grands véhicules : SUV, Monospaces, 4×4, utilitaires… Une conversion en garage moto est envisageable mais on multiplie alors souvent les locataires et la gestion liée à cet investissement.

Attention aux charges trimestrielles. Il ne faut pas les oublier, comme pour tout investissement immobilier. La taxe foncière est à payer par tout propriétaire de parking.

Le plus gros écueil à éviter est d’omettre dans son budget prévisionnel les frais d’acquisition : notaire + frais d’agence éventuels. Plus le bien est petit, plus la part de ces frais augmentent (ceux-ci étant dégressifs). Les frais d’agence et les frais de notaire peuvent donc représenter 17% à 18% du prix d’acquisition sur les petits lots (inférieurs à 25 000 €).

 

Fiscalité

Les revenus générés sont des revenus fonciers. Attention à la hausse de la fiscalité globale liée à ces locations. Un propriétaire n’ayant que des revenus issus de parkings peut avoir intérêt à opter pour le régime micro foncier, s’il est éligible, puisque ses charges seront nécessairement inférieures à 30%.

Ces revenus peuvent entrer dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si certains services complémentaires sont proposés comme l’entretien et les réparations, faire le plein, le lavage du véhicule… mais cela est très rare. Si la location est liée à un appartement loué meublé alors les revenus issus du parking seront également des BIC.

Les revenus sont exonérés de TVA si le contrat est soumis aux règles des baux d’habitation ou si les loyers perçus ne dépassent pas 32 200 € (franchise en base de TVA).

Les plus-values en cas de revente sont imposées au titre du régime de la plus-value immobilière des particuliers.

 

Budget à prévoir / Rentabilité attendue

Une place de parking est accessible à partir de 5 000 € dans une ville de taille moyenne. Sur cette typologie d’actifs, il vaut mieux souvent viser des lots entiers (5 à 20 places d’un coup). On peut espérer une rentabilité s’élevant entre 6 et 12% sur ce genre de placement.

Dans les grandes villes, comptez 25 000 € pour des parkings très bien situés et faciles à louer ; la rentabilité dépasse rarement alors les 6%. A Paris, il n’est pas rare que le prix des parkings se situe aux alentours de 50 000 € ; la rentabilité se situe généralement à 4% environ.

 

Les règles à suivre

On échappe aux règles des baux d’habitation lorsque le parking n’est pas un accessoire du logement du locataire. Il est alors régi par le Code Civil (contrat de louage des choses). Le fait de louer un parking, dans le même immeuble que le lieu d’habitation du locataire, ne suffit pas à qualifier le parking d’accessoire de l’habitation si, par exemple, le bail du parking a été conclu à une date postérieure du bail de l’appartement. Des critères de distance et de délivrance de quittances séparées sont aussi à prendre en compte.

Le contrat de bail peut être oral, mais nous conseillons de toujours mettre par écrit ce type de contrat de location ; l’écrit s’avérera très utile en cas de conflit. Vous pouvez indiquer des clauses de fin de bail pour impayés, prévoir un bail mensuel ou encore un préavis de la même durée…

Le contrat de bail doit indiquer les points suivants : montant et conditions de révision du loyer, durée du bail et modalités de résiliation.