Faut-il investir en priorité dans un bien locatif ou dans sa résidence principale ?

La question de la forme du premier investissement immobilier revient fréquemment dans les échanges avec nos clients qui ont entre 25 et 35 ans. En effet c’est souvent l’âge auquel se pose la question du premier achat immobilier avec la signature du premier CDI. Alors, faut-il investir dans sa résidence principale ou dans un premier investissement locatif pour développer son patrimoine ? Comme toujours, tout dépend de sa situation personnelle mais voici quelques éléments de réponse avec un avis tranché de notre cabinet.

La question se pose aussi concernant le choix de rester en locataire ou d’acheter une résidence principale.

 

Quels profils se posent cette question ?

Cette problématique concerne pour l’essentiel les jeunes urbains, surtout Parisiens, placés dans une situation où ils n’ont pas les moyens de se payer une résidence principale qui correspond à leurs besoins. Mais cette question se pose de plus en plus dans des villes comme Aix en Provence, Bordeaux ou Lyon. Lorsque ces jeunes qui veulent investir se demandent ce qu’ils peuvent acheter, ils sont souvent confrontés à une désillusion lorsqu’ils confrontent leur capacité d’emprunt avec ce qu’ils peuvent acheter. Finalement, passer de locataire à propriétaire leur fait baisser leur train de vie avec une résidence principale plus petite ou moins bien située. Dans ce cas, il convient tout de même de se poser la question de réduire son train de vie. Le risque est d’avancer dans la vie sans jamais mettre de toit au dessus de sa tête et d’arriver à quelques années de la retraite dans jamais être devenu propriétaire.

Dans certains cas, ne pas acheter de résidence principale peut néanmoins avoir du sens. Pour des cadres internationaux qui veulent rester mobiles ou vont s’expatrier, ne pas acheter de résidence principale permet de garder une vraie liberté et devient presque un avantage concurrentiel face à d’autres profils. Néanmoins il est nécessaire de se développer une épargne financière (et pourquoi pas immobilière) au risque une nouvelle fois d’avancer dans la vie sans se créer de patrimoine.

 

L’illusion de la rente : une arnaque qui a le vent en poupe

Le cas le plus grave à mon sens, mais qui se développe d’une façon alarmante avec internet, sont les “formations” en ligne, prodigués par des experts auto proclamés, qui expliquent comment devenir rentier et même déconseillent l’achat d’une résidence principale pour plus s’endetter. Il convient de ne pas oublier que ces “formateurs” vendent avant tout leurs formations et parfois même les appartements / programmes qui vont avec. Certains poussent même des investisseurs à aller bien au delà de leurs capacités d’endettement. Le contrecoup peut-être très violent et les cas de faillites personnelles vont se multiplier dans les années à venir.

Pour rappel, un loyer à 500 € ne permet pas de rembourser une mensualité de prêt à 500€… il faut garder de la marge pour les travaux, la fiscalité et les coups durs de la vie. Alors, lorsqu’on est endetté à 300%, autant dire que la marge de manœuvre est nulle.

 

Notre avis en synthèse

Le conseil dans ce cas est quasiment systématiquement le même : n’achetez pas un bien locatif qui viendra nécessairement grever votre capacité d’emprunt si vous projetez d’acheter une résidence principale à moyen terme. Vous entendrez toujours des proches vous « conseiller » et vous dire que le prêt se rembourse tout seul avec le locataire : c’est faux. Vous aurez toujours un effort d’épargne à fournir sauf placements très spécifiques avec un risque élevé. Le meilleur calcul à faire pour en prendre la mesure est d’évaluer la valeur du bien dans lequel vous habitez et d’estimer la somme que vous devriez emprunter pour l’acheter (frais à inclure). Un simple comparatif de votre loyer avec la mensualité à payer suffira à estimer l’effort d’épargne. Il convient également de ne pas oublier l’aspect fiscal lié aux revenus fonciers.

Nous préférons conseiller d’épargner tous les mois, sur un support prudent, qui permettra d’avoir un apport pour votre futur achat de résidence principale. Ce conseil ne fait pas rêver (ce n’est pas notre métier…) mais il s’agit d’un conseil « bon père de famille » qui vous permettra de constituer progressivement un patrimoine sans prendre trop de risques.

Les seuls cas pour lesquels nous conseillons d’acheter des biens locatifs et non une résidence principale concernent les fonctionnaires logés par l’État ou les salariés du privé qui ne restent jamais plus de quelques années sur une même ville (mutations fréquentes).