Le Groupe CIR est, depuis plus de 30 ans, l’un des leaders français de la rénovation du bâti ancien en cœur de ville. Ce promoteur, Bordelais à l’origine, s’est aujourd’hui très largement étendu sur l’ensemble du territoire national et compte plus de 130 collaborateurs.
Cet acteur reconnu dans la rénovation de biens haut de gamme (Malraux et Monuments Historiques), a su se diversifier au cours des années et propose à présent une offre très complète de biens, toujours en cœur de ville, son savoir-faire initial.
Le Groupe CIR propose des rénovations en profondeur, d’un haut niveau de technicité, avec des finitions d’une qualité remarquable. La société travaille avec plus de 1 200 artisans sur plus d’une centaine de projets simultanément sur toute la France. Chaque année, le groupe rénove plus de 1 000 appartements.
Présentation de l’investissement
Rechercher un programme neuf (ou ancien rénové) de défiscalisation immobilière nécessite pour Terrae Patrimoine de faire appel à de nombreux promoteurs, afin de vous proposer des biens qui comportent un réel intérêt dans un patrimoine immobilier en développement. Nous partons toujours du besoin de notre client et de ses critères pour rechercher un bien neuf adapté à sa stratégie patrimoniale.
Nous apprécions le Groupe CIR avant tout pour ses programmes : Déficits Fonciers, Malraux et Monuments Historiques ; même si le groupe s’est également diversifié avec des programmes Pinel rénové (Denormandie).
Terrae Patrimoine a sélectionné ce promoteur pour son savoir-faire, ses réalisations passées, la qualité de son offre et sa solidité financière. Sa politique s’articule autour de trois piliers essentiels :
- Un emplacement 100% cœur de ville pour une bonne fluidité locative.
- Un programme dense sur le plan technique, une rénovation lourde (reprise des fondations, structure, amiante) avec des matériaux nobles faisant appel à de nombreux corps de métiers (artisans et compagnons spécialisés en art par exemple). En moyenne, les travaux représentent 70% du prix du programme (dépend également du prix du foncier), dont 40% est dédié aux parties communes, permettant au propriétaire de prévoir ainsi peu de travaux dans les années à venir et valorisant l’appartement.
- Un ensemble de garanties assurant à l’investisseur le respect des délais travaux annoncés (indemnisation des loyers perdus le cas échéant), le montant des travaux (même si celui-ci est supérieur au budget initial) ainsi qu’une garantie juridique et fiscale permettant de confirmer que le montage fiscal est en règle. Même après la livraison, en cas de contrôle de l’administration fiscale, une aide est prévue afin d’apporter les éléments de réponse.
Performances
La performance visée dépend de nombreux critères qui, comme pour tout investissement, forment le couple rendement/risque :
- L’emplacement (Paris, région parisienne, grande métropole ou petite ville de province).
- La typologie du bien (studio, grand appartement, maison…).
- La typologie de locataires et le taux d’occupation.
- L’effet de levier financier (la dette).
- L’effet positif lié à la défiscalisation.
Mode de souscription
La souscription s’effectue généralement avec un dossier de réservation, à la suite de l’étude du programme et de l’identification d’un lot. Une signature notariée sera à prévoir. Les fonds sont le plus souvent à débloquer au fur et à mesure de l’avancée des travaux.
Nous conseillons toujours à nos clients de se déplacer pour voir eux-mêmes le futur emplacement du bien immobilier. Même si le bien est neuf, l’environnement futur est primordial.
Fiscalité
La fiscalité dépend, bien sûr, du type de programme choisi : Pinel, Denormandie, Déficits Fonciers, Malraux ou Monuments Historiques. Ce choix dépendra d’une analyse globale du patrimoine et des objectifs du client.
Cession
La cession peut être décidée à tout moment par le propriétaire, comme pour tout bien immobilier. Néanmoins, sur des projets de défiscalisation, des durées de détention et de location strictes sont à respecter. En cas de cession avant la fin de ces délais, l’avantage fiscal sera repris. Ces programmes sont faits pour être détenus jusqu’à leur terme.
Lorsque la période de détention et/ou de location est terminée, la procédure pour céder le bien est la même que pour n’importe quel bien sur le marché immobilier.
Rémunération du cabinet
Le cabinet perçoit une rémunération, inclue dans le prix du programme, versée par le Groupe CIR.
Cette rémunération :
- Correspond à l’étude de la solution, à son intégration dans une stratégie patrimoniale, à la préparation du dossier et à la vérification de la compatibilité fiscale de l’investissement.
- Est transparente et sera communiquée sur simple demande.
- Est variable selon les programmes mais est la même quel que soit le distributeur.
Risques
- Risque d’illiquidité. L’immobilier de défiscalisation est un investissement long terme, imposant des durées de détention longues (souvent plus de 15 ans), notamment pour amortir des frais d’acquisition élevés (frais de transaction et de commercialisation).
- Risque de perte en capital. Le marché immobilier est un marché local, cyclique, nécessitant une étude approfondie du marché local, et qui peut être baissier durant plusieurs années.
- Risque lié aux loyers. Les loyers ne sont jamais garantis et dépendent de la présence de locataires, payant en temps et en heure.
- Risque juridique. Notre conseil est toujours émis dans le cadre juridique et fiscal présent ; il peut être soumis à des évolutions importantes.
Un suivi permanent de l’ensemble des investissements réalisés (performances, cadre juridique et fiscal…) est assuré par notre cabinet.