Je vais acheter un bien immobilier, est-ce que je dois constituer une SCI (Société Civile Immobilière) ? Quels sont les pièges des SCI ? Quels conseils dois-je suivre pour constituer une SCI ?

La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme sociale qui est source de nombreuses idées fausses. Elle n’est pas adaptée à tout le monde et ne procure aucun avantage fiscal contrairement à certaines idées reçues.

 

A qui est adapté la SCI ?

La SCI est à conseiller aux investisseurs ou aux familles souhaitant gérer un bien en commun. Les statuts vont définir des règles, et la mise en place de cette société permettra de ne pas tomber dans le piège de l’indivision.

Cette forme sociale sera également adaptée pour les investisseurs ne souhaitant pas percevoir les revenus du bien dans la SCI et préféreront capitaliser. La SCI amortira ainsi le bien. L’impôt de plus-value sera néanmoins important et les distributions éventuelles fiscalisées.

 

Les bons réflexes à avoir

La SCI est à conseiller au cas par cas et dépendra : des associés, des objectifs communs et des biens achetés. La constitution est l’étape la plus importante car la rédaction des statuts dépend de vos objectifs patrimoniaux et de la stratégie mise en place. La SCI est un outil patrimonial puissant à manier avec précaution.

Nous conseillons de vous faire accompagner systématiquement d’un professionnel (notaire, expert-comptable ou bien sûr conseiller en gestion de patrimoine) pour la rédaction des statuts. Il convient également d’ouvrir un compte bancaire dédié, de déclarer les bénéficiaires effectifs de la société et de tenir une comptabilité annuelle. Des statuts mal rédigés et une comptabilité non suivie peuvent mener à des catastrophes patrimoniales.

Dans certains cas, mettre en place une SCI par projet immobilier pour en faciliter la gestion, la transmission et éventuellement la revente peut être envisagé mais en étant attentif aux objectifs des associés.

Enfin, réaliser l’apport (immobilier, somme d’argent…) au moment de la constitution afin d’éluder les droits d’enregistrement peut être source d’une légère optimisation.

 

Les pièges à éviter

La SCI (Société Civile Immobilière) est loin d’être une solution miracle et il faut ne pas en oublier ses limites.

Par exemple, l’apport d’un bien immobilier à une société déclenche l’impôt sur la plus-value. Un particulier ne peut pas apporter à une SCI un bien qu’il possède en direct sans payer l’impôt de plus-value.

Concernant la mise en place d’un effet de levier (emprunt), les prêts sont généralement plus chers en société qu’en direct. De plus, certaines banques peuvent être plus réticentes à financer des projets en société (analyses plus difficiles, plus longues…).

A l’IFI, il convient de déclarer la valeur vénale des parts (après l’abattement éventuel pour illiquidité). Sont donc perdus les abattements habituels qui n’impactent pas la valeur des parts : les 30% de la résidence principale, les 75% des bois et forêts ou encore l’exonération totale des biens en nue-propriété. De plus, en cas de donation des parts de SCI en nue-propriété, les associés porteurs des parts en usufruit devront déclarer 100% de la valeur en pleine propriété des parts à l’IFI.

Si vous achetez un bien avec une fiscalité Pinel en SCI, vous ne pouvez pas y consacrer plus de 300 000 €. La limite de 300 000 € habituelle pour le Pinel s’applique à la SCI et non à chaque investisseur.

Si vous décidez de louer en meublé, il ne faut pas perdre de vue que nous sommes dans le cadre d’une société civile et que la location meublée est une activité commerciale. Il est néanmoins possible d’intégrer cette activité dans une SCI, car juridiquement c’est une activité civile, mais sur le plan fiscal il s’agit bien d’une activité commerciale. La SCI passera donc automatiquement à l’IS.

Enfin, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales. Cette responsabilité est proportionnelle au nombre de parts détenues par chaque associé.

 

Les points forts de la SCI (Société Civile Immobilière)

Ce type de société permet de répondre à des problématiques précises. Les SCI permettent, par exemple, d’éviter l’indivision sur un bien immobilier, et donc de gérer un bien à plusieurs avec des règles définies dans les statuts.

Sur le plan fiscal, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.

Dans le cadre d’une stratégie de transmission, le gérant peut garder le contrôle sur les biens transmis tout en commençant à donner des parts en pleine propriété ou en démembrement. L’usage du démembrement est à prévoir dans les statuts.

Enfin, une petite décote à l’IFI est envisageable car il est plus difficile de trouver un acheteur, et que la clause d’agrément peut limiter la liquidité du bien immobilier.