Les 4 points d’attention concernant la reprise d’un bien immobilier loué

Cette démarche est extrêmement encadrée en droit français et exige donc de répondre, à tout le moins, à ces quatre questions :

• Pourquoi ? S’agit-il de reprendre le bien pour y habiter ou pour le vendre ?
• Comment ? S’interroger sur le régime applicable au contrat et au type de locataire en place.
• Quand ? Déterminer la date limite à laquelle le locataire doit avoir reçu congé pour que ce congé soit valable.
• A qui adresser le congé ?

 

Le motif du congé

Les modalités du congé vont différer en fonction du motif. Il est donc important de déterminer si le but de la reprise est, pour le propriétaire, d’y habiter lui-même ou de vendre le bien.

 

Le régime applicable au contrat de bail

L’attention du propriétaire doit se porter dès le départ sur le régime applicable à son contrat de bail. En effet, un bien à usage d’habitation est susceptible de relever de différents régimes et notamment des régimes suivants :

• Régime des logements loués vides (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs),
• Régime des logements loués meublés (Depuis la loi Alur, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 défini le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”)
• Régime du bail mobilité (contrat applicable à un locataire considéré comme temporaire type étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle et d’une durée allant de 1 à 10 mois)
• Régime des logements régis par les dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (applicable aux logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes).
• Régime des logements conventionnés ANAH…

 

Focus 1: Les locataires protégés

Le locataire peut, selon son âge et ses ressources, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.
Selon les cas, le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou peut lui donner congé, sous certaines conditions.

A titre d’exemple, dans le cas particulier du bien loué sous le régime de la loi de 1948, le propriétaire qui désire reprendre le local pour l’habiter lui-même ne peut notifier congé au locataire ou à l’occupant qu’en lui proposant un logement de remplacement sauf si le propriétaire possède le bien depuis plus de 10 ans ou a été évincé de son propre logement.
Toujours sous le régime de la loi de 1948, le droit de reprise ne peut pas être exercé par le propriétaire lorsque l’occupant est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic brut et que le bénéficiaire de la reprise est âgé de moins de 65 ans.

 

Focus 2 : La forme du congé

Qu’il s’agisse de la loi du 6 juillet 1989 ou de la loi du 1er septembre 1948, la législation précise la plupart du temps expressément les mentions qui doivent figurer sur les congés et la forme de ceux-ci. Le formalisme imposé est parfois très exigent, notamment en matière de congés pour vendre dans le cadre de la loi de 1989.

Il serait ici trop long d’évoquer toutes ces conditions de forme mais, compte-tenu de la complexité des règles applicables, il est recommandé au lecteur de faire appel à un professionnel, Huissier ou Avocat.
Précisons que, parfois, la délivrance d’un congé par acte d’huissier est rendue obligatoire, comme c’est le cas pour reprendre un bien loué sous le régime de la loi de 1948.

 

Les délais de préavis

En fonction du régime applicable, les délais de préavis à respecter pour assurer la validité du congé seront différents.

A titre d’exemple, dans un bail soumis au régime des logements vides, le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail. Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date de fin du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas). Ce délai passe à 3 mois pour les logements loués meublés.
Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable.

Ex : si la date de fin du bail est le 15 octobre, alors le locataire doit recevoir la lettre de congé au plus tard le 15 avril.
Si la date de fin du bail est le 31 août, alors le locataire doit recevoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d’année bissextile).

Si le congé est donné de manière anticipée (ex : avant le délai de 6 mois), il demeure valable mais ne prendra effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné.

 

Le (les) destinataires du congé

Le propriétaire doit adresser sa lettre de congé à tous les signataires du bail.

Lorsque le bail n’est signé que par une personne, le propriétaire doit toutefois prendre garde à la situation matrimonial de son locataire. Ainsi :

• Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
• Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.

 

Article écrit avec Julie Mariotte – Avocat à la cour – Inscrit au Barreau de Bordeaux