La pleine propriété d’un bien se répartit entre deux attributs (deux droits) :
- L’usufruit, c’est-à-dire la capacité à utiliser un bien ou à en percevoir des revenus sans être propriétaire.
- La nue-propriété, c’est-à-dire le droit de devenir propriétaire du bien à l’extinction de l’usufruit.
Le fait de répartir ces droits entre un usufruitier et un nu-propriétaire est appelé un démembrement de propriété.
Les investisseurs ont habituellement en tête le démembrement sur les biens immobiliers, mais tous les biens se démembrent, y compris les sommes d’argent. Toutefois, il n’est pas possible « d’utiliser » de l’argent sans le « détruire ». On parle alors de bien consomptible et donc de quasi-usufruit.
Il existe deux types de démembrement : viager (dépend de l’âge de l’usufruitier) et temporaire (durée prédéterminée). Ces différents droits, qui se calculent, peuvent faire l’objet d’une vente.
Par ailleurs, lors d’une opération de démembrement, il convient de définir la valeur de l’usufruit ainsi que de la nue-propriété, le plus souvent en cas de donations ou de succession. Cette dernière technique de démembrement temporaire est utilisée dans les montages en nue-propriété (SCPI ou programmes immobiliers). L’Administration fiscale procède à cette évaluation de la manière présentée ci-dessous.
Pour un démembrement viager
Le barème fiscal de l’usufruit viager est donné par l’administration fiscale :
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 ans à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 ans à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 ans à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 ans à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 ans à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 ans à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 ans à 90 ans | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans | 10% | 90% |
Au besoin, un simulateur est disponible sur le lien suivant : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit/particuliers#main
Pour un démembrement temporaire
Un démembrement peut également être fixé pour une durée précise. Sa valeur fiscale est alors de 23% par tranche de 10 ans, c’est-à-dire :
- 23% de 0 à 10 ans.
- 46% de 10 ans* à 20 ans.
- 69% de 20 ans à 30 ans.
*10 ans et 1 jour
Ces méthodes d’évaluation sont obligatoirement utilisées pour le calcul des droits de donation ou de succession.
Sauf pour le calcul de l’impôt, il est également possible de procéder à une évaluation économique de l’usufruit qui donne une valeur « réelle » de l’usufruit (par opposition à l’évaluation fiscale). L’usufruit économique est égal à la somme actualisée de revenu que le bien va produire. Il dépend également de l’âge exact de l’usufruitier et de son sexe.
Les droits et obligations de l’usufruitier
L’usufruitier peut utiliser le bien ou en percevoir les fruits. Il peut donc, par exemple, conclure un bail afin de louer un bien immobilier et recevoir les revenus. Il est nécessaire de faire procéder à un inventaire s’il s’agit d’un bien mobilier ou de faire constater l’état s’il s’agit d’un bien immobilier. Dans le cas d’un bien immobilier, l’usufruitier est redevable des taxes foncières et d’habitation.
L’usufruitier s’engage à jouir raisonnablement du bien, à le conserver et à en faire l’entretien (ravalement, remplacement de chaudière, pose d’un ballon d’eau chaude, travaux sur les fenêtres…). Il est donc responsable des dépenses d’entretien et le nu-propriétaire peut le contraindre à les effectuer. Le nu-propriétaire peut également payer les dépenses d’entretien et demander le remboursement à l’usufruitier. Si l’entretien n’est pas réalisé, le nu-propriétaire pourra demander la déchéance de l’usufruit ; il deviendra alors plein propriétaire.
Les droits et obligations du nu-propriétaire
Il est redevable des gros travaux (article 606 du Code Civil), c’est-à-dire des travaux relatifs à la structure et à la solidité de l’immeuble (réfection complète de la toiture, reprise de fissures sur la façade, consolidation du plancher…). L’usufruitier ne pourra pas contraindre le nu-propriétaire à ces travaux. En cas de conflit, il pourra demander un dédommagement à l’extinction de l’usufruit.
Aménagements possibles
Les pouvoirs de l’usufruitier ou du nu-propriétaire peuvent être conventionnellement aménagés mais sans déroger au droit primaire.
Par exemple, le droit de vote aux assemblées de copropriété peut être confié à l’un ou à l’autre. Ni le nu-propriétaire ni l’usufruitier ne peuvent vendre la pleine propriété ou forcer la vente unilatéralement. Une vente de la pleine propriété n’est possible qu’avec l’accord des deux parties. Néanmoins, chacun peut vendre son droit (l’usufruitier peut céder l’usufruit et le nu-propriétaire la nue-propriété).
Les charges de copropriétés sont réparties entre usufruitier et nu-propriétaire, sauf si le règlement de copropriété prévoit de les mettre à la charge exclusive de l’un des deux.
Evènements à l’origine d’un démembrement
L’article 579 du Code Civil résume ainsi l’origine des démembrements : “L’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme.”
Il convient de distinguer deux grandes catégories d’usufruit :
- Ceux issus des successions (établis par la loi), lorsque le conjoint survivant opte pour tout ou partie des biens en usufruit en présence d’enfants.
- Ceux qui sont volontaires, aussi appelés usufruits conventionnels, dans le cadre de donations ou de successions avec des dispositions exprimées au préalable par le défunt avec une DDV (Donation aux derniers des vivants) ou un testament (legs).
Cette origine a des conséquences directes en matière d’IFI. Vous pouvez vous référer à l’article Qui doit déclarer l’IFI dans le cadre d’un démembrement ?
Stratégies patrimoniales
Le démembrement est un outil utilisé afin de répondre à de nombreux cas patrimoniaux. Vous en trouverez quelques-uns ci-dessous à étudier dans le cadre d’une approche globale du patrimoine :
Un usufruitier peut-il construire sur le terrain appartenant au nu-propriétaire ? (Terrain démembré)
Faut-il démembrer sa résidence principale pour donner la nue-propriété à ses enfants ?
Est-ce que je peux vendre un bien démembré ?
Qui doit déclarer l’IFI dans le cadre d’un démembrement ?
Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?
Comment protéger mon conjoint avec l’usufruit successif ?
Pourquoi mettre en place et comment optimiser une donation temporaire d’usufruit ?
Pourquoi démembrer un contrat de capitalisation ?
Est-ce que je peux donner un bien immobilier alors qu’un crédit est toujours en cours ?
Comment vendre la nue propriété d’un bien immobilier ?