Pourquoi souscrire un fonds de partage ?
Bien peu connus du grand public, les fonds de partage permettent pourtant de combiner gestion de patrimoine, finance responsable et philanthropie.
Définition
Un fonds de partage est destiné aux investisseurs qui souhaitent que, tout ou partie des revenus de leurs investissements, soient reversés à une fondation ou à une association au profit de laquelle le fonds a été créé. La thématique du fonds est généralement liée au but philanthropique de l’association ou de la fondation soutenue :
- environnement,
- santé,
- éducation et culture,
- nutrition et accès à l’eau,
- lutte contre les discriminations et l’exclusion,
- logement.
Le plus souvent, les gérants relient leurs objectifs à certains des ODD (Objectifs de Développement Durables) édictés par l’ONU en 2015.
ODD (Objectifs de Développement Durable)
Pour quels investisseurs ?
Ces fonds s’adressent à des investisseurs, particuliers ou personnes morales, qui considèrent que le rendement de leur épargne n’est pas que financier. Ils souhaitent prendre en compte l’impact sociétal et, si possible, le mesurer.
En dehors de la redistribution partielle ou totale du rendement et donc de l’objectif philanthropique, les fonds de partage sont des OPC (Organisme de Placements Collectifs) comme tous les autres. Comme toujours en gestion de patrimoine, un investisseur doit se poser la question de sa capacité d’investissement, de son profil de risque et de son horizon d’investissement.
Selon l’enveloppe fiscale choisie, un avantage fiscal lié au don (le versement de tout ou partie des revenus) peut être perçu par le porteur des parts.
Quels fonds ?
Le plus ancien, et à notre sens le plus connu, est « Faim et Développement » créé en 1983 au profit du CCFD (Comité Catholique contre la Faim et pour le Développement) et géré depuis par Ecofi Investissements, filiale du Crédit Coopératif. La gamme a depuis été revue et étendue.
Dans l’univers des fonds de partage, nous pouvons citer à titre d’exemple :
- Faim & Développement Equilibre (FR0007048327) géré par Ecofi Investissements,
- Faim & Développement Solidarité (FR0007052154) géré par Ecofi Investissements,
- Epargne Solidaire (FR0007413091) géré par Ecofi Investissements,
- Solidarité Habitat Et Humanisme (FR0011363746) géré par Amundi Asset Management,
- Solidarité CA Habitat Et Humanisme (FR0011363712) géré par Amundi Asset Management,
- Ethique et Partage – CCFD (FR0000970899) géré par Meeschaert Asset Management,
- SG Solidarité Les Restaurants du Coeur (FR0012881753) géré par Société Générale Gestion.
Cette liste et non exhaustive et ne constitue pas une recommandation d’investissement.
Comment repérer les meilleurs Conseillers en Gestion de Patrimoine ? Les critères de choix pour son Conseiller en Gestion de Patrimoine.
Vous avez un besoin identifié dans la gestion de votre patrimoine et vous souhaitez vous tourner vers un professionnel afin de disposer de conseils avisés ? Rien de plus simple, de nombreux « conseillers » existent.
Mais prudence : le terme de CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine) n’est pas réglementé. L’agent immobilier du coin de votre rue peut se prétendre Conseiller en Gestion de Patrimoine, tout comme n’importe quel vendeur d’assurance ou de produits immobiliers défiscalisant.
Les garanties du conseiller
Afin de choisir un Conseiller en Gestion de Patrimoine, la première étape consiste à demander à la personne que vous contactez si elle a bien le statut CIF (Conseiller en Investissement Financier). Ce statut vous assure que votre interlocuteur dispose de toutes les garanties précisées ci-dessous.
Il est enregistré auprès de l’une des quatre associations professionnelles reconnues par l’AMF (Autorité de Marchés Financiers) :
- L’ANACOFI-CIF (Association Nationale des Conseils Financiers-CIF).
- La CNCGP (Chambre Nationale des Conseillers en Gestion de Patrimoine).
- La CNCIF (Chambre Nationale des Conseillers en Investissements Financiers).
- La Compagnie des CGPI (Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants).
Si le Conseiller en Gestion de Patrimoine est lié à l’une de ces chambres, il dispose nécessairement d’une première assurance professionnelle personnelle et d’une seconde via la chambre.
Il doit également être immatriculé à l’ORIAS qui regroupe tous les intermédiaires autorisés à exercer dans le milieu de la Banque, l’Assurance et la Finance d’une manière générale. Le site de l’Orias vous permet de rechercher les professionnels : https://www.orias.fr/
Le CIF s’acquitte annuellement d’une cotisation à l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) au titre de la mission de contrôle de cette dernière.
Enfin, dès le premier rendez-vous, le Conseiller doit vous remettre un DER (Document d’Entrée en Relation), reprenant l’ensemble de ces éléments. Vous y retrouverez également les informations nécessaires pour vous retourner contre votre Conseiller en Gestion de Patrimoine s’il commet un défaut de conseil (une faute qui conduit à un préjudice pour le client).
Ses compétences
Afin de disposer du statut CIF, le Conseiller en Gestion de Patrimoine doit être diplômé d’un Master 2 (bac +5) en Gestion de Patrimoine ou avoir réalisé un parcours juridique ou financier menant à ce métier généraliste.
En effet, il doit être capable, pour mettre en place une stratégie globale, de vous répondre sur des thèmes variés :
- Juridiques : contrats de mariage, donations, sociétés…
- Financiers : marchés, placements…
- Immobiliers : achats, ventes, dispositifs spécifiques, SCPI…
- Fiscaux : conseils fiscaux, optimisation de la succession, défiscalisation…
A juste titre, nombre de Conseillers en Gestion de Patrimoine se comparent à des « médecins généralistes à l’ancienne ». C’est-à-dire ces médecins de famille qui vous suivent pendant de très longues années, établissent une relation de confiance dans le cadre d’un échange au long cours, prescrivent un certain nombre de solutions, qu’ils suivent dans le temps, et vous envoient, si nécessaire, chez un spécialiste (notaire, expert-comptable, avocat…).
Le cabinet lui-même
Préférez les conseillers indépendants pour être certain qu’ils ne dépendent d’aucune des solutions qu’ils pourraient vous conseiller ; vous pouvez leur demander les statuts afin de disposer de la composition du capital de leur cabinet.
Distinguez les conseillers transparents sur leur rémunération : les honoraires, les commissions, mais également les rétro-commissions (commissions versées par les fournisseurs de solutions directement au cabinet, souvent opaque pour le client, impactant significativement ses performances). Vous ne devrez jamais virer directement d’argent au cabinet, sauf pour payer des honoraires de conseil, puisque le cabinet n’a pas de “produits maison” et n’est qu’un intermédiaire entre l’investisseur potentiel que vous êtes et la solution conseillée.
Nous vous conseillons de ne choisir que les conseillers qui travaillent en architecture ouverte. Ils n’ont pas de solutions maison et rechercheront pour vous, dans toutes les solutions existantes sur le marché, les plus adaptées à votre situation.
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine a un devoir de confidentialité. Même lorsqu’il gère plusieurs membres d’une famille, même si vous lui recommandez un ami ou un membre de votre famille, il se doit de garder pour lui la totalité des informations qu’il reçoit.
Les services proposés
Un Conseiller en Gestion de Patrimoine vous proposera, généralement, de réaliser un bilan patrimonial (aussi appelé rapport patrimonial), c’est-à-dire de synthétiser par écrit votre situation patrimoniale, avant d’émettre un certain nombre de conseils et propositions d’investissement selon les objectifs que vous lui aurez confiés. Il devra signer ce document avant de vous le remettre. Un bon conseil s’assume et se suit dans le temps…
Ce bilan patrimonial doit être suffisamment détaillé. Si des recommandations d’investissement sont réalisées, elles doivent : détailler le produit, sa fiscalité, son risque et tous les frais.
Les questions que vous posera le conseiller seront nombreuses et couvriront un champ étendu. Elles permettront de comprendre vos objectifs et votre situation, afin de vous proposer un conseil personnalisé.
Vous devrez nécessairement réaliser un Questionnaire de Risque. Ce document est obligatoire afin de comprendre votre appétence ou votre aversion à prendre des risques. Les recommandations émises dépendront également de ce document.
Ce travail doit être réalisé après signature d’une lettre de mission. Celle-ci cadre l’intervention du Conseiller en Gestion de Patrimoine, les moyens qu’il y alloue et ses garanties. Elle indique également sa rémunération.
L’une des grandes forces d’un Conseiller en Gestion de Patrimoine, notamment par rapport à une Banque Privée, est d’être un interlocuteur direct et stable pendant de très longues années. Il assure le bilan patrimonial, le suivi des placements et l’actualisation de la stratégie patrimoniale. Si vous vous adressez à un cabinet dans lequel exercent de nombreux conseillers, assurez-vous de la stabilité du Conseiller qui vous est dédié et de son statut : associé ou salarié. Fuyez les auto-entrepreneurs liés à un cabinet. La plupart du temps, il s’agit de commerciaux purs ne restant que quelques mois, avec un statut précaire les incitants à placer un maximum de produits… risquant ainsi de ne pas être objectifs dans « leur conseil ».
Faut-il déclarer les revenus réalisés en ligne sur des sites comme Vinted, eBay ou LeBonCoin ?
Plusieurs millions de français se servent chaque année de sites comme Vinted, eBay ou LeBonCoin pour vendre ou revendre des objets.
D’après une étude publiée par YouGov et eBay en mai 2020, « les foyers français estiment avoir plus de 2 milliards d’objets inutilisés cachés dans leurs placards. Outre l’envie de se débarrasser d’objets inutilisés (68 %) et de faire de la place chez soi (63 %), plus de 1 Français sur 2 (53 %) revend des objets non ou plus utilisés dans le but de leur donner une seconde vie ». Cette tendance s’inscrit pleinement dans la prise de conscience collective de surconsommation que connait le monde actuellement.
Au-delà de la prise conscience, de vraies considérations économiques ressortent également de cette étude avec la nécessité parfois de créer des revenus complémentaires.
Les activités professionnelles ciblées
Un revenu est logiquement imposé avec les autres revenus catégoriels. Alors qu’en est-il des ventes effectuées sur les plateformes de revente ? En effet, certains vendeurs, ont eu la surprise de voir apparaitre sur leurs déclarations préremplies 2021 des revenus bruts imposables liés à ces ventes. L’échange d’information entre les plateformes et l’administration fiscale fonctionne donc parfaitement.
Depuis 2020, les plateformes ont l’obligation de transmettre des informations à l’administration fiscale si le total des ventes excède 3 000 € ou s’il y en a eu plus de 20 transactions sur l’année civile.
L’objectif de l’administration fiscale est donc de cibler les internautes qui se servent de ces plateformes comme de substitut à une activité professionnelle, afin de les fiscaliser sur ce nouveau revenu. Néanmoins quelqu’un qui voit apparaitre ce type d’information sur sa déclaration, comme toute information préremplie, doit la vérifier et peu la modifier si nécessaire. Tout contribuable est responsable de sa déclaration.
Ventes exonérées ou imposables
Dans le cas simple d’un particulier qui revend de temps à autres des vêtements ou des meubles, aucune fiscalité n’est due dès lors que les ventes réalisées ne génèrent pas une plus-value (prix des ventes logiquement inférieurs aux prix d’achats initiaux puisqu’il s’agit de seconde main).
Néanmoins, lorsqu’une plus-value est constatée, une fiscalité de 19% sera à payer dans un délai d’un mois et à déclarer à l’aide du formulaire 2048-M. Sauf si les plus-values concernent des meubles meublants, de l’électroménager ou de l’automobile qui sont exonérées d’impôt.
Les plus-values concernent des objets issus d’une production artisanale ou de bricolage relèvent d’un autre régime. Elles sont imposables au titre des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) donc à l’impôt sur les revenus.
Les 4 points d’attention concernant la reprise d’un bien immobilier loué
Cette démarche est extrêmement encadrée en droit français et exige donc de répondre, à tout le moins, à ces quatre questions :
- Pourquoi ? S’agit-il de reprendre le bien pour y habiter ou pour le vendre ?
- Comment ? S’interroger sur le régime applicable au contrat et au type de locataire en place.
- Quand ? Déterminer la date limite à laquelle le locataire doit avoir reçu congé pour que ce congé soit valable.
- A qui adresser le congé ?
Le motif du congé
Les modalités du congé vont différer en fonction du motif. Il est donc important de déterminer si le but de la reprise est, pour le propriétaire, d’y habiter lui-même ou de vendre le bien.
Le régime applicable au contrat de bail
L’attention du propriétaire doit se porter dès le départ sur le régime applicable à son contrat de bail. En effet, un bien à usage d’habitation est susceptible de relever de différents régimes et notamment des régimes suivants :
- Régime des logements loués vides (Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs),
- Régime des logements loués meublés (Depuis la loi Alur, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 défini le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.”)
- Régime du bail mobilité (contrat applicable à un locataire considéré comme temporaire type étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle et d’une durée allant de 1 à 10 mois)
- Régime des logements régis par les dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (applicable aux logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes).
- Régime des logements conventionnés ANAH…
Focus 1: Les locataires protégés
Le locataire peut, selon son âge et ses ressources, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.
Selon les cas, le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou peut lui donner congé, sous certaines conditions.
A titre d’exemple, dans le cas particulier du bien loué sous le régime de la loi de 1948, le propriétaire qui désire reprendre le local pour l’habiter lui-même ne peut notifier congé au locataire ou à l’occupant qu’en lui proposant un logement de remplacement sauf si le propriétaire possède le bien depuis plus de 10 ans ou a été évincé de son propre logement.
Toujours sous le régime de la loi de 1948, le droit de reprise ne peut pas être exercé par le propriétaire lorsque l’occupant est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic brut et que le bénéficiaire de la reprise est âgé de moins de 65 ans.
Focus 2 : La forme du congé
Qu’il s’agisse de la loi du 6 juillet 1989 ou de la loi du 1er septembre 1948, la législation précise la plupart du temps expressément les mentions qui doivent figurer sur les congés et la forme de ceux-ci. Le formalisme imposé est parfois très exigent, notamment en matière de congés pour vendre dans le cadre de la loi de 1989.
Il serait ici trop long d’évoquer toutes ces conditions de forme mais, compte-tenu de la complexité des règles applicables, il est recommandé au lecteur de faire appel à un professionnel, Huissier ou Avocat.
Précisons que, parfois, la délivrance d’un congé par acte d’huissier est rendue obligatoire, comme c’est le cas pour reprendre un bien loué sous le régime de la loi de 1948.
Les délais de préavis
En fonction du régime applicable, les délais de préavis à respecter pour assurer la validité du congé seront différents.
A titre d’exemple, dans un bail soumis au régime des logements vides, le propriétaire doit donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date de fin du bail. Pour que le congé soit valable, il faut que le locataire reçoive la lettre de congé au moins 6 mois avant la date de fin du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas). Ce délai passe à 3 mois pour les logements loués meublés.
Si la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable.
Ex : si la date de fin du bail est le 15 octobre, alors le locataire doit recevoir la lettre de congé au plus tard le 15 avril.
Si la date de fin du bail est le 31 août, alors le locataire doit recevoir la lettre de congé au plus tard le 28 février (ou le 29 février en cas d’année bissextile).
Si le congé est donné de manière anticipée (ex : avant le délai de 6 mois), il demeure valable mais ne prendra effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné.
Le (les) destinataires du congé
Le propriétaire doit adresser sa lettre de congé à tous les signataires du bail.
Lorsque le bail n’est signé que par une personne, le propriétaire doit toutefois prendre garde à la situation matrimonial de son locataire. Ainsi :
- Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
- Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.
Article écrit avec Julie Mariotte – Avocat à la cour – Inscrit au Barreau de Bordeaux
Expatriés français de retour en France : Les 4 points d’attention concernant la gestion de patrimoine
Il existerait entre 2 et 2,5 millions de français expatriés et ce pour une durée moyenne de plus de 5 ans. Parmi eux, un tiers songerait à revenir en France, et l’on peut imaginer que c’est une idée très présente dans l’esprit des expatriés français à Londres compte tenu de la crise sanitaire et du Brexit en 2021.
Outre les modalités pratiques liées au déménagement (écoles des enfants, déplacements, couverture santé…) se posent de nombreuses questions concernant le patrimoine.
Concernant la stratégie à adopter, il convient de s’y prendre le plus tôt possible car certaines opérations seront sans doute à réaliser avant le retour effectif en France et plus particulièrement concernant la reprise d’un bien immobilier loué.
Le régime matrimonial et la protection du conjoint
Si un mariage a été célébré à l’étranger, il convient de se demander à quel régime le couple est soumis. Par exemple la plupart des mariages dans les pays anglosaxons impliquent un régime de séparation de biens au retour en France. Faire le point sur les avantages matrimoniaux (la protection entre époux) et les donations éventuelles est également essentiel. L’interlocuteur naturel à ce sujet est le notaire.
La fiscalité des revenus
Lorsqu’un français non-résident a, par exemple, des revenus immobiliers issus de biens locatifs en France, il continue de déposer une déclaration de revenus pendant son expatriation.
Au retour en France, vont s’ajouter à ces revenus locatifs les revenus d’activité ou les pensions de retraites. Le risque principal est de voir sa pression fiscale s’envoler car les revenus fonciers sont lourdement taxés (tranche marginale d’imposition et prélèvements sociaux).
Enfin, si vous répondez aux critères du régime des impatriés (durée d’expatriation, mobilité intra groupe ou avoir été chassé par une entreprise française…), vous bénéficierez d’avantage fiscaux non négligeables.
Produits financiers
Les comptes bancaires ne posent généralement que peu de problèmes. Attention tout de même, si vous conservez un compte bancaire à l’étranger à votre retour en France, vous devrez l’indiquer dans votre déclaration de revenus (formulaire 3916).
Les compte-titres, PEA et assurance-vie peuvent présenter des plus-values importantes. Selon les convention fiscales, fermer ces produits puis les resouscrire ou vendre des positions puis les racheter pour éliminer les plus-values latentes peuvent avoir du sens et représenter d’importants gains fiscaux à terme.
Les biens immobiliers
Lorsqu’un français s’expatrie pour des raisons professionnelles, dans la plupart des cas, le dernier lien qu’il garde avec la France est l’immobilier… ce qui est finalement très français compte tenu de l’attachement quasi viscéral de nos compatriotes à la pierre.
Une ancienne résidence principale, louée meublée ou non, un investissement locatif ou de défiscalisation, les cas sont nombreux et les choix lors du retour en France décisifs et impactants.
Souvent pour des raisons fiscales ou car la famille a changé de taille (naissance d’enfants, divorce…) la question de vendre certains biens immobilier se pose. Plutôt que d’acheter une nouvelle résidence principale, il convient peut-être par exemple de mettre fin à un bail locatif afin d’occuper le bien.
Mais prudence tout de même, s’il s’agissait d’un investissement défiscalisant, il faut s’assurer que mettre fin du bail ne remet pas en cause l’avantage fiscal obtenu (réduction d’impôt, travaux impactés sur les revenus fonciers…). Une fois ces informations vérifiées, un calcul précis de la rentabilité réelle des biens immobiliers loués est à réaliser, nette de la nouvelle fiscalité française, avant de prendre des décisions aux conséquences patrimoniales potentiellement lourdes.
Article écrit avec Julie Mariotte – Avocat à la cour – Inscrit au Barreau de Bordeaux
Comment est fiscalisée la revente d’électricité ?
De plus en plus de particuliers installent des panneaux solaires et revendent de l’électricité. Les tarifs sont encadrés, fixés au jour du raccordement, et l’achat est obligatoire par EDF ou une entreprise locale de distribution. Pour les particuliers qui revendent leur électricité, et gagnent donc potentiellement de l’argent, se pose alors la question de déclarer ce revenu.
Fiscalité
Il convient comme toujours de distinguer les particuliers et les professionnels.
Les particuliers sont exonérés (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) dans la plupart des cas s’il s’agit d’une installation de faible puissance (moins de 3 kilowatts crête) dans la limite de 2 installations. Sur le plan pratique, même s’il est exonéré, il convient tout de même de déclarer ce revenu en case 5NN de la déclaration 2042 C Pro. Si les conditions d’exonération ne sont pas remplies, le revenu sera imposé comme un BIC (Bénéfice industriel et commercial) non professionnel. Le choix entre le régime réel ou micro est possible. Les prélèvements sociaux de 17.2% seront également dus.
Concernant les professionnels, il s’agit d’une activité commerciale imposée finalement comme toutes les autres. Il s’agit d’un BIC, nécessairement au régime réel, pour les sociétés à l’impôt sur le revenu. Il est bien sûr également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Covid-19 et loyers 2020 : Un point synthétique sur l’avantage fiscal pour abandon de loyers et les conséquences pour les porteurs de parts de SCPI
Face à la crise sanitaire, la seconde loi de finance pour 2021 prévoit un crédit d’impôt pour les bailleurs qui abandonnent le loyer du mois de novembre 2020, ce qui correspond approximativement au second confinement. Cet avantage profite aux entreprises locataires et à leurs bailleurs.
Les bailleurs peuvent bénéficier de ce dispositif et accorder à leur locataire professionnel un abandon de loyers à condition qu’ils :
- louent des locaux en France ayant fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public en novembre 2020,
- aient un effectif inférieur à 5 000 salariés,
- n’étaient ni en difficultés au 31 décembre 2019, ni en liquidation au 1er mars 2020.
Concernant les bailleurs, afin de bénéficier de ce dispositif, peu importe qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale. Dans le cas de sociétés transparentes (SCI à l’IR ou SCPI) ce sont les porteurs de parts qui bénéficieront du crédit d’impôt. Le bailleur devra déposer une déclaration spécifique. Ce crédit d’impôt sera pris en compte avec les revenus ou bénéfices 2020 si l’abandon de loyer a été consenti avant le 31 décembre 2020, en 2021 s’il a été consenti à partir du 1er janvier 2021.
Le crédit d’impôt est de :
- 50% du loyer de novembre 2020 pour les sociétés de moins de 250 salariés,
- 50% des 2/3 du loyer (donc 1/3) de novembre 2020 pour les sociétés de plus de 250 salariés
Attention tout de même, ce crédit entre dans le plafond de 800 000 € (par locataire) de l’encadrement temporaire des aides d’Etat dans le cadre de la crise sanitaire.
Exemples chiffrés
1/ Un bailleur abandonne 12 000 € de loyer à son locataire, une société de moins de 250 salariés. Bailleur et locataire remplissent les conditions d’éligibilité au dispositif.
Conséquences fiscales pour le bailleur : crédit d’impôt de 6 000 € (50% de 12 000 €).
2/ Un bailleur abandonne 12 000 € de loyer à son locataire, une société de plus de 250 salariés. Bailleur et locataire remplissent les conditions d’éligibilité au dispositif.
Conséquences fiscales pour le bailleur : crédit d’impôt de 4 000 € (50% des 2/3 de 12 000 € soit 1/3).
3/ Un bailleur abandonne 9 000 € de loyer (les 2/3) à son locataire, une société de plus de 250 salariés. Bailleur et locataire remplissent les conditions d’éligibilité au dispositif.
Conséquences fiscales pour le bailleur : crédit d’impôt de 4 000 € (50% des 2/3 de 12 000 € soit 1/3) et il percevra 1/3 du loyer, soit 4 000 € qui sera fiscalisé normalement.
Porteurs de parts de SCPI
Les porteurs de parts de SCPI sont des associés d’une société, donc une personne morale, louant des locaux commerciaux. Même si les taux de recouvrement sont excellents en 2020 pour la plupart des SCPI, certaines ont accordé ou accorderont des abandons de loyers.
Abandonner un mois de loyer, permet à la SCPI de maintenir un bon taux d’occupation en aidant son locataire à rester en place afin de ne pas avoir à rechercher un nouvel occupant. En effet, la période de vacance entre deux locataires sera souvent bien plus longue qu’un mois. De plus, lors de la relocation du bien, surtout lorsque le bail est mis en place pour de nombreuses années avec des surfaces importantes, quelques mois de loyers sont offerts.
Les associés, qui voient leur rendement amputé par un loyer abandonné au locataire, bénéficieront d’un crédit d’impôt à hauteur de leur participation.
Les conséquences fiscales de la crise sanitaire se feront donc éventuellement sentir sur leurs déclarations 2021 et 2022.
Les conseillers en gestion de patrimoine se feront-ils remplacer par internet dans les années à venir ?
Avec la digitalisation progressive des services financiers, la question de l’intérêt du conseiller en gestion de patrimoine peut être soulevée. Et pourtant, celui-ci, s’il est un bon professionnel, sera un allié essentiel de la gestion de votre patrimoine à l’avenir, dans un monde qui se globalise et se complexifie.
Lui seul, sera capable de faire une synthèse cohérente de votre patrimoine tout en prenant en compte des critères liés à l’humain. Prenons l’exemple d’un client qui ne veut pas vendre un bien immobilier parce que ses parents y ont vécu sachant que ce bien rapporte peu. C’est un paramètre affectif qu’internet ne peut pas intégrer. Au travers d’un bilan patrimonial et grâce à ses connaissances et à son expérience, le conseiller en gestion de patrimoine élaborera, avec son client, une stratégie cohérente, dans le cadre d’une approche globale qui permettra de mettre en place des actions.
Nombre de clients qui toquent à notre porte ont effectué des recherches grâce à internet. Cet outil joue un rôle utile afin d’informer les investisseurs et créer une culture financière auprès des particuliers. Cependant, certaines personnes peuvent, au contraire, être paralysées par l’afflux d’informations ou la complexité de celles-ci.
Le conseiller pourra, également, à condition que celui-ci ne change pas souvent, comme c’est le cas en banque, suivre dans le temps ses propres recommandations, les assumer et les adapter aux évolutions législatives et fiscales.
Nous croyons fortement à une relation dite « phygital » : un mot né de la contraction de physique et digital. Ce mot désigne, ce qui a nos yeux, devrait être l’une des facettes du conseiller en gestion de patrimoine du 21ème siècle, c’est-à-dire : un conseiller présent, que l’on voit à échéances régulières, donnant accès à toutes les informations en continu par internet et permettant à son client de réaliser lui-même certaines opérations.
Il n’est pas nécessaire aujourd’hui que le conseiller et son client soient proches géographique tant Internet permet d’abolir les distances. Un client à Quimper peut très bien avoir un conseiller à Bordeaux et le voir régulièrement à travers des entretiens sur Skype ou d’autres outils (Teams, Zoom…)
Les véritables conseillers, qui ne sont pas uniquement des distributeurs de produits, ont donc indéniablement un avenir. Internet sera simplement un outil de plus à leur disposition.
Est-ce que je dois investir dans un Monument Historique ? Quels sont les pièges à éviter ?
Investir en Monument Historique c’est : acheter un bien d’exception, avec pour objectif de développer son patrimoine immobilier, tout en limitant le coût d’achat grâce à des économies d’impôt sur les travaux, sans plafonnement, et en réduisant l’actif net taxable à la succession.
Il convient, dans un premier temps, de ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. Les conseils habituels pour acheter de l’immobilier s’appliquent donc.
L’avantage fiscal doit être un moyen d’optimiser l’investissement de base, mais pas une finalité en soi. Les biens achetés sont très souvent chers et le rendement locatif lié sera donc faible. Les investisseurs doivent avoir conscience d’acheter un bien d’exception, résiliant en cas de crise immobilière, liquide si l’investisseur à besoin de revendre, mais dont le rendement n’est pas le premier des critères.
Le fonctionnement
Le dispositif des Monuments Historiques (MH) est régi par la loi de 1913. Depuis, de nombreuses évolutions législatives ont eu lieu et ont amené à l’organisation que nous connaissons aujourd’hui.
Acheter un Monument Historique permet à un investisseur d’acquérir un bien d’exception, classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, afin de le rénover et de déduire les travaux de ses revenus, sans limite de montant. C’est un bien à détenir sur du long terme, au minimum 15 ans. Il est conseillé de louer le bien afin de maximiser l’effet fiscal (les charges s’imputent seulement à 50% sur le revenu global si on y vit).
Ce dispositif est donc destiné aux contribuables ayant une tranche marginale d’imposition élevée (41% ou 45%).
Autre avantage de taille : certains investissements Monuments Historiques sont totalement exonérés de droits de donation et de succession.
Les pièges à éviter
Très souvent, le prix à l’achat d’un bien immobilier Monument Historique est plus élevé que celui des biens neufs. Ce prix s’explique par une rénovation coûteuse, en profondeur, qui suit un cahier des charges strict. En effet, le bien est à rénover après avoir obtenu l’accord des Ministères de la Culture et du Budget. Le projet sera suivi par les architectes des Bâtiments de France. La grande qualité des rénovations et les matériaux nobles utilisés expliquent en grande partie le différentiel de prix avec le neuf. Néanmoins, il convient de ne pas trop surpayer un bien et les travaux qui y sont liés. L’analyse du programme est donc primordiale.
De même que pour tout programme immobilier : vérifiez la qualité du promoteur. Ce dernier doit être suffisamment solide pour aller au bout du projet et respecter le cahier des charges très strict, afin que le programme ne soit pas requalifié par l’administration fiscale.
Enfin et comme toujours, c’est l’emplacement du bien qui fera la qualité de l’opération. Privilégiez la région parisienne, et de grandes villes attractives telles que : Bordeaux, Nantes, Nice, Aix-en-Provence, Lille, Lyon, Strasbourg ou encore Montpellier. Nous avons vu trop de programmes dans des petites villes qui présentent un risque locatif élevé et une revalorisation du foncier incertaine : Périgueux, Narbonne, Saint Etienne, Agen, Sète, Béziers…
Par ailleurs, le risque en capital n’est pas à exclure en cas de retournement du marché immobilier.
Stratégie combinée avec le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Afin d’optimiser la fiscalité des revenus et la rentabilité du bien, il est possible après 3 ans de location nue de meubler le bien afin de le louer dans le cadre du dispositif LMNP. La fiscalité des revenus n’en sera que meilleure !
Comment réduire ses impôts grâce à la loi Censi-Bouvard ?
La loi Censi-Bouvard permet, pour les particuliers ayant acheté un logement neuf (entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2021) et le louant meublé (dispositif Loueur Meublé Non Professionnel), de bénéficier d’une réduction d’impôt. Les revenus taxables sont soumis aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Le montant de la réduction d’impôt est réparti sur 9 ans, à raison de 1/9ème par an. La base de la réduction de la loi Censi-Bouvard est plafonnée à 300 000 € par an. La TVA fait partie de l’assiette taxable si elle n’est pas récupérée. Généralement, elle est récupérée. Les éventuelles subventions ne rentrent pas dans l’assiette pour calculer la réduction.
Pour les acquisitions réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, le taux applicable de réduction est de 11%. La réduction est comprise dans le plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €. Si le montant de la réduction dépasse le montant d’impôt à payer, la réduction d’impôt est reportable pendant 6 ans.
Notre avis
Seuls les foyers fiscaux faiblement imposés (tranche à 14% au maximum) ont un intérêt à utiliser le dispositif Censi-Bouvard.
Pour tous les autres, vous n’avez aucun intérêt à opter pour le dispositif Censi-Bouvard. En effet, les investisseurs optant pour ce dispositif ne peuvent pas amortir le bien acheté or, c’est là que réside l’intérêt des biens achetés meublés… percevoir des revenus non fiscalisés pendant des années en amortissant le bien.
Il vaut donc mieux, dans la plupart des cas, opter pour la location meublée au régime réel.