Que puis-je déduire de mon IFI ?
L’IFI est à déclarer pour tout patrimoine immobilier supérieur net à 1 300 000 €.
Un passif et certaines déductions sont tout de même admis par l’administration fiscale. Sont déductibles de la valeur taxable au premier janvier :
- Les taxes foncières.
- Les droits de mutation en instance de paiement.
- L’IFI lui-même.
- 30% d’abattement de la valeur de la résidence principale si elle n’est pas détenue en SCI (Société Civile Immobilière).
- Une décote pour indivision. Il faut que l’indivision réduise la liquidité du bien, donc si les indivisaires sont, par exemple, deux époux mariés sous le régime de la séparation de biens cela ne fonctionne pas.
- Une décote pour occupation, si le bien est loué au 1er janvier, à condition que cette location ralentisse la vente ou diminue la valeur du bien.
- 10 à 20% de la valeur des biens détenus en SCI. En effet, il est plus difficile de trouver un acheteur, et souvent, les SCI familiales contiennent des clauses d’agrément strictes.
- 75% de la valeur des bois et forêts, des vignes et des terres agricoles (conditions à respecter).
Si votre bien est loué et se trouve en indivision : on applique une décote de 36% (20% de 20%) et non de 40%. Attention, en matière de déduction et de cumul de décotes, il faut toujours rester raisonnable.
Les biens immobiliers affectés à une activité professionnelle sont exonérés d’IFI.
Les dettes afférentes aux actifs imposables sont déductibles :
- Pour le montant du capital restant dû au 1er janvier, s’il s’agit d’un prêt amortissable.
- Pour le montant du prêt contracté diminué de 1/20ème par année écoulée, dans le cas d’un prêt in fine. Lorsque le prêt in fine a une échéance plus courte, cette logique est à poursuivre sur la durée du prêt.
Si votre résidence principale a été acquise avec un prêt amortissable supérieur à 70% de la valeur vénale du bien, la valeur nette taxable à l’IFI de ce bien sera nulle. Un passif déductible ne peut pas être créé. La même logique est à suivre pour les bois et forêts, les exploitations viticoles et les terres agricoles louées à long terme sont déductibles à 75% de l’IFI.
Attention, les prêts, directs ou indirects, contractés par des membres du foyer fiscal ou du groupe familial ne sont pas déductibles. Ne sont également pas déductibles les dettes contractées par un nu-propriétaire (sauf achat en nue-propriété et usufruit pris par un bailleur social).
Enfin, la déductibilité des dettes est plafonnée. Si la valeur vénale du patrimoine est supérieure à 5 000 000 € et que les dettes sont supérieures à 60% de cette valeur, alors les emprunts ne seront déductibles que dans une limite de 50%.
Pourquoi mettre en place et comment optimiser une donation temporaire d’usufruit ?
Une donation temporaire d’usufruit permet de transmettre l’usufruit à une personne désignée et durant une période définie. L’objectif est le plus souvent de lui permettre de compléter ses revenus.
L’exemple le plus courant est celui de parents donnant l’usufruit temporaire d’un bien immobilier loué, à l’un de ses enfants devenant étudiant. Les revenus issus du bien loué vont permettre à l’étudiant de financer ses études. Les parents verront donc les revenus fonciers sortir de leur déclaration de revenus (baisse de l’Impôt sur le Revenu) et le bien sortir de l’actif taxable à l’IFI (baisse de l’Impôt sur le Fortune Immobilière). Il implique, bien sûr, que celui-ci soit détaché du foyer fiscal pour que l’optimisation soit complète.
Il est également important de rappeler qu’une donation d’usufruit temporaire impacte l’abattement sur les donations en ligne directe, c’est-à-dire le plafond de 100 000 € par enfant tous les 15 ans.
Attention tout de même, afin d’éviter que le montage soit requalifié d’abus de droit il nécessite que le bénéficiaire ait réellement besoin de revenus, un étudiant faisant ses études par exemple ; sinon l’objectif de cette stratégie est principalement fiscal…
Il est également possible de donner l’usufruit temporaire à une fondation ou une association, afin de l’aider avec les mêmes avantages fiscaux pour le donateur.
Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?
Un quasi-usufruit est un usufruit sur un bien qualifié de consomptible, c’est-à-dire qui ne peut pas être utilisé sans être consommé. Les exemples les plus courants sont les sommes d’argent ou les bouteilles de vin.
On parle de quasi-usufruit mais on pourrait également évoquer une quasi pleine-propriété, puisque le quasi-usufruitier a la propriété des biens concernés. Donc un quasi-usufruitier sur une somme d’argent peut l’utiliser comme il le souhaite : virements, paiements, investissements…
Au terme du quasi-usufruit, il devra restituer au nu-propriétaire une somme d’argent équivalente appelée créance de restitution. Le plus souvent il s’agit d’une créance qui viendra diminuer le montant taxable à la succession. Cette stratégie est souvent utilisée pour protéger un conjoint survivant sans faire exploser la succession des enfants héritiers.
Un recours au quasi-usufruit est également possible lors de la vente d’un bien démembré.
Lors de la mise en place du quasi-usufruit, une convention de quasi-usufruit devra être instaurée. Nous conseillons un recours à un notaire afin de réaliser un acte authentique. Une indexation de la créance sera prévue afin de la revaloriser.
Comment protéger le patrimoine d’une personne âgée et en assurer la bonne gestion ? L’intérêt du mandat de protection future ou de l’habilitation familiale.
Nos aînés atteignent des âges de plus en plus élevés et développent parfois des pathologies lourdes et des handicaps sévères.
Cette génération de personnes très âgées n’a pas, dans la plupart des cas, vu ses parents ou grands–parents vivre aussi longtemps. Cette situation a pour corollaire une absence parfois complète d’anticipation en matière de protection et de gestion du patrimoine. Quand rien n’a été fait, la solidarité familiale doit s’enclencher.
Lorsque parents ou grands-parents ne sont plus capables d’agir au mieux de leurs intérêts, les ennuis commencent. On ne compte plus les heures passées au tribunal pour obtenir une décision du juge des tutelles, permettant d’effectuer des actes de gestion ou de disposition sur le patrimoine d’une personne devenue vulnérable : mise en location de l’ancienne résidence principale afin de financer une maison de retraite adaptée, retraits sur des comptes épargnes ou des contrats d’assurance-vie, ventes de biens loués… les exemples sont nombreux.
Afin de faciliter la gestion de ces cas complexes, le gouvernement a prévu deux grands dispositifs :
- Le mandat de protection future : permettant à toute personne majeure de prévoir, en cas d’altération de ses facultés, d’être représenté par un tiers.
- L’habilitation familiale : permettant à un proche de représenter un membre de la famille, si les facultés de la personne sont altérées.
La différence entre les deux dispositifs est une question de timing. Le mandat de protection future est rédigé en amont, par une personne souhaitant se protéger en cas d’altération de ses capacités. L’habilitation familiale est demandée une fois que la personne à protéger n’est plus en possession de toutes ses facultés.
Mandat de protection future
Un mandat de protection future notarié, est un acte réalisé entre le mandant (la personne qui veut être protégée) et le mandataire (celui qui représentera le mandant si le mandat est activé) devant un notaire. Le mandat sera rédigé par le notaire et définira précisément les pouvoirs du mandataire.
Les mandats non notariés sont légaux, mais nous recommandons vivement le recours au notaire pour des raisons : de conseil, de responsabilité, de conservation de l’acte, de date certaine, de force probante (un élément permettant d’établir la véracité). En outre, les actes sous seing privé ne sont valables que pour les actes conservatoires ou de gestion courante. Ainsi, il n’est pas possible, par exemple, de prévoir de vendre un bien immobilier pour financer une chambre en EHPAD puisqu’il s’agit d’un acte de disposition.
Si des actes ne sont pas explicitement prévus, le recours à une autorisation du juge des tutelles sera impératif. Les actes de disposition à titre gratuit (donations, libéralités…) devront toujours être autorisés par le juge des tutelles.
Le mandant doit être en pleine possession de ses capacités. C’est d’ailleurs là que réside l’intérêt de ce dispositif, le mandant désignera une personne de confiance et lui accordera des pouvoirs sur certains biens si, et seulement si, ses facultés mentales ou corporelles venaient à être altérées. Dans l’hypothèse d’un patrimoine important, on peut désigner plusieurs mandataires pour partager la charge, et envisager, par exemple, de confier les actes courants à un responsable et les actes patrimoniaux à un autre.
Le mandat de protection future ne pourra entrer en application que si un médecin, inscrit sur une liste fournie par le Tribunal d’Instance du lieu de résidence du mandant, constate l’altération des facultés mentales ou corporelles de la personne concernée.
Si le mandat est activé, le mandataire devra réaliser un inventaire des biens du mandant. Il devra veiller à la bonne gestion du patrimoine du mandant et devra rendre compte au notaire une fois par an de sa gestion. Celui-ci s’assurera de la bonne exécution du mandat.
Le mandat prend fin en cas de :
- Rétablissement des facultés du mandant.
- Décès du mandant.
- Placement du mandant sous tutelle ou curatelle.
- Révocation du mandat par le juge.
- Renonciation au mandat.
Cette mission est généralement exercée à titre gratuit, mais le mandant peut prévoir une rémunération du mandataire. Le notaire prendra également des émoluments pour la rédaction et l’enregistrement du mandat, ainsi que pour son suivi éventuel s’il est mis en place.
Habilitation familiale
Ce dispositif, entré en vigueur en 2016, a pour objectif d’instaurer une nouvelle mesure de protection, afin de permettre aux familles d’assister et de représenter plus facilement des personnes vulnérables. Cette habilitation s’adresse à des majeurs dont les facultés mentales ou corporelles sont d’ores et déjà altérées et ne permettent plus de gérer le patrimoine. En cela, le dispositif diffère grandement du mandat de protection future.
Cette demande d’habilitation ne peut être réalisée que par un proche : les ascendants, les descendants, les frères et sœurs, le conjoint, le concubin ou le partenaire de PACS. Elle peut également être directement formulée par la personne à protéger ou par le procureur de la République.
L’habilitation peut être spéciale et ne porter que sur certains actes et certains biens ou être générale.
Le juge des tutelles du Tribunal d’Instance, du lieu où la personne à protéger réside habituellement, rendra sa décision à la suite de son audition et de l’audition des proches sollicitant l’habilitation. Il ne l’accordera pas automatiquement. Il peut décider de mettre en place une tutelle ou une curatelle ou encore de modifier l’étendue des pouvoirs de l’habilitation si celle-ci est accordée. Il peut habiliter une ou plusieurs personnes. L’habilitation est limitée dans le temps.
Un juge peut substituer une habilitation familiale à une mesure de curatelle ou de tutelle.
L’habilitation prend fin en cas de :
- Décès de la personne à l’égard de qui l’habilitation familiale a été délivrée.
- Placement de la personne sous sauvegarde de justice, sous curatelle ou sous tutelle.
- Jugement de mainlevée de l’habilitation.
- Absence de renouvellement à l’expiration du délai fixé.
- Accomplissement des actes pour lesquels l’habilitation avait été délivrée.
Cette mission est nécessairement exercée à titre gratuit.
Comment faire pour donner du sens à ses placements ? Qu’est-ce que l’Investissement Socialement Responsable (ISR) ?
Un mouvement se développe depuis une dizaine d’années et prend de plus en plus d’ampleur, probablement en lien avec la prise de conscience écologique mondiale, il s’agit de l’ISR (Investissement Socialement Responsable).
Les personnes morales (grandes sociétés, fondations, associations…) ont été les premières à véritablement lancer ce mouvement de fond. Elles représentent toujours aujourd’hui la majorité des encours, mais les particuliers s’emparent de plus en plus de cette question. La thématique ISR prend en compte d’une manière active les critères ESG : Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance.
Donner du sens à son investissement
Pour que l’investissement corresponde aux convictions du client souhaitant s’inscrire dans une démarche ISR, le gestionnaire de patrimoine doit s’y intéresser en détails. La question principale est celle de l’impact de son investissement sur la société en général.
De plus en plus de fonds proposent de mesurer “l’Investment impact”. Par exemple, de comparer les émissions de carbone entre les sociétés composant le CAC 40 et les sociétés du fonds ISR. Il s’agit d’un exemple de mesure parmi d’autres, très nombreux.
L’objectif d’un portefeuille ISR est de sélectionner des fonds vertueux pour constituer une allocation répondant aux critères donnés.
Les différents types d’ISR
L’approche la plus courante est la « Best In Class ». Elle consiste, par exemple, à n’investir que sur les sociétés du CAC 40 qui sont les plus vertueuses sur les critères ESG.
Une autre approche consiste à exclure un certain nombre de secteurs, tels que : les armes, le tabac ou la pornographie.
Enfin, la dernière grande forme d’ISR est constituée des fonds thématiques, investissant sur des secteurs durables : l’eau, le bois, l’optimisation de l’énergie dans les villes…
Nos portefeuilles
Toutes nos allocations (des plus prudentes aux plus offensives) sont disponibles en ISR. Nous rentrons en détail dans les fonds, afin de les analyser, puis de les sélectionner avec soin ; nous ne nous limitons pas aux labels (Finansol, Novethic…). Nous souhaitons éviter les gérants pratiquant le « green washing » pour des raisons uniquement marketings.
Un autre moyen de sélectionner les fonds et de donner du sens à ses placements, est de suivre des fonds répondant à certains des 17 Objectifs de Développement Durable (ODD) pour 2030 édictés par les Nations Unies. Nous pouvons citer : l’éducation, l’égalité des sexes, la lutte contre les changements climatiques. Un fonds comme Hermes Impact Opportunities Equity (IE00BD3FNW57) répond à ce type d’exigence.
L’obligataire également se développe et se structure activement autour des thèmes ISR. Le plus courant est celui des “Green Bonds” que même un pays comme la France commence à émettre. L’objectif de ces emprunts est de ne financer que des projets verts et durables : énergies renouvelables, recyclage, éducation, accès à l’eau, gestion durable des ressources…
L’ISR actuellement
Depuis quelques mois, ces fonds ont un impact réel sur les sociétés et la manière dont elles sont gérées. En effet, nous constatons que certains fonds n’investissent plus dans des sociétés ne respectant pas les critères ESG, avec pour conséquence de voir les cours de ces dernières baisser par rapport à leur indice de référence. Afin de contenter leurs actionnaires, elles sont donc obligées d’adapter leurs activités et leur gestion pour se rapprocher des critères ESG. Elles peuvent alors revenir dans le champ des fonds d’investissement. Par exemple, depuis 2019, le bonus du PDG de Shell est également lié à la réduction des émissions de CO2 de la société… sans pour autant rentrer dans le champ d’éligibilité des fonds ISR.
L’ISR ne doit pas être un prétexte de sous performance par rapport aux gestions traditionnelles. A court terme néanmoins, il peut sous performer ou surperformer pour des raisons sectorielles. Si, par exemple, le domaine pétrolier s’envole pendant quelques mois, les allocations ISR rateront cette hausse. L’inverse est également vrai en cas de crise sur ce secteur.
Cette démarche ne se limite pas aux fonds, on peut la prolonger avec des investissements immobiliers par exemple, soucieux des aspects environnementaux des bureaux (SCPI PFO2) ou encore du logement des familles en difficulté (Foncière d’Habitat et Humanisme).
Enfin si l’objectif n’est pas uniquement financier mais bien philanthropique et donc sociétal, la souscription de parts de fonds de partage peut avoir du sens.