par Terrae Patrimoine
Quels sont les critères à étudier avant d’acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ? Quelles sont les meilleures SCPI dans lesquelles investir ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement populaire et facilement accessible. Son usage doit, néanmoins, être bien intégré dans la stratégie patrimoniale de chaque investisseur, car ses effets peuvent se révéler néfastes si cet investissement est mal adapté :
Il est primordial de ne pas s’adresser à un vendeur de SCPI dont le métier est de distribuer de la SCPI. Un cabinet indépendant de gestion de patrimoine, comme le nôtre, vous proposera d’investir en SCPI, si et seulement si, cette solution est adaptée à votre situation patrimoniale. En outre, il faudra assurer un suivi de ce placement dans le temps, tant patrimonial que fiscal, afin de s’assurer que l’investissement reste pertinent.
Le rôle du conseiller est de réaliser, sur un horizon d’investissement long, une allocation diversifiée, qui préservera au maximum le patrimoine investi dans les périodes de crise et assurera un rendement optimal à terme, net de fiscalité.
Les critères de choix
Tout d’abord, comme pour tout placement financier, il convient de s’intéresser à la société de gestion. Elle doit être suffisamment ancienne, solide et avoir les moyens humains nécessaires pour pouvoir gérer convenablement le parc immobilier. Après examen de la société de gestion, il faut valider la stratégie des différentes SCPI :
- Diversification géographique (Ile-de-France, province, international…).
- Supports d’investissement (bureaux, commerces, EHPAD…).
- Effet de levier financier éventuel (dette).
- Qualité et diversité des locataires.
La taille de la SCPI peut également constituer une variable de choix. Une SCPI trop petite ou à capital fixe peut freiner la revente éventuelle des parts en cas de crise immobilière.
Enfin, des critères financiers purs sont à étudier. Une SCPI délivrant 6% de rendement est nécessairement plus risquée (actifs moins résilients en cas de crises, locataires plus difficiles à trouver) qu’une SCPI délivrant 3% de rendement. Il s’agit d’une simple approche rendement / risque.
Par ailleurs, les critères suivants sont à analyser tout particulièrement :
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : qui indique le taux de location du parc immobilier ; observer la tendance haussière ou baissière est importante.
- Le RAN (Report à Nouveau) : qui constitue une partie des revenus et plus-values mis de côté afin d’assurer la stabilité de la rentabilité de la SCPI.
- Les provisions pour travaux : afin de faire face aux futures dépenses pour adapter les anciens biens immobiliers aux nouvelles normes et assurer, ainsi, un taux de location élevé. De cette manière, la rentabilité de la SCPI ne sera pas impactée.
SCPI sans droit d’entrée
Notre cabinet apprécie tout particulièrement les SCPI dites sans droit d’entrée. Cela signifie qu’après une période de conservation de quelques années (3 à 5 ans), l’investisseur peut revendre ses parts au prix auquel il les a payé si le prix de part n’a pas évolué. Ces SCPI récentes ont le vent en poupe actuellement et collectent fortement sur un marché morose leur permettant ainsi de saisir des opportunités intéressantes.
En tant qu’experts reconnus sur le sujet, nous conseillons activement la SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, la SCPI Iroko Zen de la société de gestion Iroko ou encore la SCPI Novaxia Néo de Novaxia Investissement.
par Terrae Patrimoine
Est-ce que je dois acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en nue-propriété ?
Démembrer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à séparer deux droits : celui de l’usufruitier de percevoir les revenus et celui du nu-propriétaire d’être propriétaire à terme.
Intérêts de ce placement
Pour un particulier, acheter la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer progressivement un patrimoine immobilier, sans percevoir immédiatement de revenus et donc, sans alourdir sa fiscalité. Il achètera ainsi, décotées, des parts de SCPI et ne deviendra propriétaire qu’au bout d’une période déterminée à l’avance (de 3 à 20 ans généralement). Durant cette période, aucune gestion, ni aucune fiscalité (Impôt sur le Revenu ou Impôt sur la Fortune Immobilière) ne seront à prévoir.
Cette stratégie est donc à conseiller pour les investisseurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire à terme, afin de préparer la retraite par exemple.
Exemple chiffré
La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, donne la clé de répartition suivante pour un démembrement de 10 ans : l’usufruit vaut 33% et la nue-propriété 67%. Actuellement, la part de cette SCPI vaut 204 € donc :
- L’usufruitier paiera 67,32 € par parts pour percevoir les revenus pendant 10 ans (rendement 2023 : 7,79%),
- Le nu-propriétaire paiera 136,68 € par parts pour devenir propriétaire dans 10 ans. Il gardera, bien sûr, les éventuelles revalorisations.
La difficulté de mise en place de cette stratégie peut résulter de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.
Notre cabinet a un flux permanent d’acheteurs d’usufruits pour des SCPI performantes et de qualité que nous conseillons activement comme La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management mais également Iroko Zen de la société de gestion Iroko ou encore Novaxia Néo de Novaxia Investissement.
par Terrae Patrimoine
Pourquoi acheter des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) qui investissent hors de France ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un actif facilement accessible, mais la travailler d’une façon optimale nécessite un conseil personnalisé et de la prudence. Une SCPI est gérée par une société de gestion qui définira, selon sa stratégie, des actifs dans lesquels investir. L’allocation géographique est extrêmement importante. En effet, pour des raisons fiscales, il peut être intéressant d’acheter des parts de SCPI qui n’investissent qu’à l’étranger (ou très majoritairement à l’étranger).
Les intérêts d’emprunt liés à un prêt permettant de financer l’achat de ces SCPI sont déductibles.
Fiscalité
La SCPI est un véhicule français pouvant investir dans des actifs immobiliers situés à l’étranger (en Europe ou en dehors). Ce sont les conventions fiscales internationales qui définissent comment sont imposées les revenus fonciers de ces SCPI. La très grande majorité des revenus fonciers sont imposés dans le pays où se situe le bien immobilier.
Les conventions fiscales ont pour objectif d’éliminer une éventuelle double imposition, à travers deux mécanismes différents, selon les pays :
- Le crédit d’impôt (Allemagne, Espagne ou encore Royaume-Uni) : les revenus sont alors imposables en France et dans le pays où est situé le bien immobilier. Le contribuable percevra un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français et des prélèvements sociaux dus sur les revenus étrangers. Il restera tout de même un impôt à payer en France, puisque le crédit d’impôt est calculé sur les revenus étrangers au taux moyen d’imposition et non au taux marginal. Les prélèvements sociaux sont totalement effacés.
- Le taux effectif (Belgique, Pays-Bas ou encore Portugal) : les revenus sont non imposables en France, mais seront rajoutés aux revenus du contribuable pour déterminer son taux d’imposition mondial. Le taux est alors appliqué uniquement aux revenus français.
Exemple
Pour un foyer fiscal ayant une tranche marginale d’imposition de 41%, les nouveaux revenus fonciers générés par une SCPI investissant en France seront fiscalisés à 41% + 17,2% de prélèvements sociaux, soit 58,2% de fiscalité. Pour une SCPI dégageant 4,5% de revenus, le rendement net de fiscalité tombe à 1,88% pour l’investisseur.
Si l’investisseur choisit une SCPI internationale investit en Allemagne dégageant 4,5% de revenus, le rendement net de fiscalité sera de 3,43% !
Soit, un gain de 1,55 points entre les deux. Cette différence de rendement net ne s’explique pas par une différence de risque mais uniquement par des avantages fiscaux à l’international. Il convient donc d’en profiter intelligemment.
C’est typiquement en préconisant ces orientations qu’un conseiller en gestion de patrimoine est indispensable, afin de créer une allocation cohérente adaptée à votre stratégie patrimoniale.
par Terrae Patrimoine
Lorsqu’on est soumis à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), comment traiter le compte courant d’associés d’une SCI (Société Civile Immobilière) ?
Par principe, un compte courant d’associé n’est pas un actif immobilier et n’est donc pas imposable.
Néanmoins, dans une SCI notamment, la question de sa déductibilité se pose.
Les comptes courants d’associés doivent avoir un objectif principal autre que fiscal (ne pas exister uniquement pour réduire l’assiette taxable de l’IFI). Ce point est particulièrement contrôlé si l’apport est effectué :
- Directement par un membre du foyer fiscal ou familial.
- Indirectement par une société contrôlée par un membre du foyer fiscal ou familial.
S’ils ont été constitués avant le 1er janvier 2018, cette question n’est pas soulevée puisque le compte courant a été constitué avant la mise en place de l’IFI.
Si le compte courant d’associé n’a pas de date de remboursement prévu, comme c’est le cas dans la majorité des cas, il doit être traité comme un prêt in fine et être retraité sur une durée de 20 ans.
par fx.soeur
Comment vendre la nue propriété d’un bien immobilier ?
Vendre la nue-propriété d’un bien immobilier permet de recevoir immédiatement une somme significative, pour financer un projet, sans pour autant renoncer à s’en servir ou à percevoir les revenus locatifs. Cette opération s’apparente à un viager sans rente (aussi appelé « bouquet unique ») et concerne des patrimoines développés, généralement éloignés des vendeurs traditionnels en viager et qui veulent percevoir une rente.
Notre cabinet conseille et accompagne les vendeurs de nue-propriété dans le cadre d’un projet patrimonial. Vous pouvez tout à fait nous contacter pour que nous étudiions un bien et réalisions gratuitement une première évaluation.
Vendre sa nue-propriété
L’objectif est de réaliser une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit. A cet effet, un expert indépendant valorisera le bien pour déterminer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété (pleine propriété = usufruit + nue-propriété). Cette expertise est à la charge de l’acheteur.
La valorisation dépendra de trois facteurs :
- La valeur du bien en pleine propriété ;
- La valeur locative du bien (permettant de calculer la valeur de l’usufruit viager) ;
- L’âge de l’usufruitier (permettant de calculer la valeur de l’usufruit viager).
Une fois la valorisation effectuée par l’expert et acceptée par le vendeur, il conviendra de rédiger un compromis (couramment appelé promesse de vente) avant l’acte définitif qui se déroulera devant notaire, comme une vente immobilière traditionnelle. Les diagnostics habituels pour une vente immobilière, à la charge du vendeur, sont également à fournir.
Le vendeur de la nue-propriété continuera à utiliser, comme auparavant, le bien immobilier. Si le bien est loué, il continuera de percevoir les revenus fonciers. Il sera toujours redevable de la taxe foncière et en charge de l’entretien. L’acheteur de la nue-propriété ne sera en charge que des gros travaux (toitures, murs, clôtures…).
Typologie de biens et de vendeurs concernés
La vente en viager concerne généralement des personnes d’environ 75 ans, vendant un bien d’une valeur moyenne comprise entre 250 000 € et 300 000 €, afin de disposer d’une rente pour compléter leur retraite. Peu de transactions dépassent les 500 000 € par manque de vendeurs mais également d’acheteurs.
La vente de la nue-propriété que nous évoquons concerne une clientèle plus patrimoniale, âgée de 70 à 90 ans, généralement sans enfant, qui souhaite recevoir une somme pour financer des projets de vie : résidence secondaire, voyages, aider des proches ou des associations, investissements financiers…
En gestion de patrimoine, nous allons nous intéresser généralement à :
- des biens immobiliers (maisons, appartements ou immeubles) situés dans des métropoles ou des stations balnéaires dynamiques
- d’une valeur comprise entre 400 000 € et plusieurs millions d’euros ;
- libres (résidences principales ou secondaires) ou loués ;
- vendus par des particuliers de plus de 70 ans.
Il est nécessaire pour cette typologie d’actifs de faire appel à des fonds d’investissement spécialisés. En effet, des particuliers n’achèteront pas ce type de viager à cause du versement initial important nécessaire pour acquérir la nue-propriété (bouquet unique) et de l’horizon d’investissement potentiellement long (parfois plus de 20 ans).
C’est sur la recherche de ces acquéreurs de nues propriétés spécifiques que notre cabinet a une véritable plus-value, grâce à son réseau d’investisseurs professionnels (fonds d’investissements spécialisés).
par Terrae Patrimoine
Suis-je libre de fixer le loyer d’un bien que je loue ?
La question de la liberté concernant le montant des loyers est éminemment politique. Les derniers gouvernements ont mis en place puis modifié les règles en matière de plafonnement des loyers.
Caractéristiques
Le principe de base est que vous pouvez librement fixer le prix de votre loyer si vous n’êtes pas en zone tendue. Pour savoir dans quelle situation vous vous trouvez, il suffit de rentrer le code postal de la localité dans laquelle est situé votre logement dans le simulateur suivant mis à disposition par le gouvernement : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues.
Si vous êtes situé dans une zone tendue, il faut que le logement soit utilisé à titre de résidence principale par le locataire, pour que le plafonnement des loyers s’applique. Les locations de tourisme (location saisonnière, Airbnb…) dans lesquelles les locataires n’ont pas vocation à rester plus de 3 mois échappent donc à la mesure, tout comme, bien sûr, les appartements « loi de 1948 », les logements concernés par l’ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat) et les HLM (Habitations à Loyer Modéré).
Vous êtes libre de fixer le montant du premier loyer s’il s’agit de la première mise en location du bien ou si le bien n’a pas été loué pendant 18 mois.
Lors d’une nouvelle location, le loyer peut être augmenté s’il est manifestement sous-évalué ou si des travaux ont été réalisés.
Tous les 12 mois, le loyer peut être réévalué pour suivre l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers).
Paris
Attention, Paris est un cas particulier. Tous les baux signés à partir du 30 juin 2019 sont encadrés (signature ou renouvellement). Lors de la première mise en location, le loyer de base ne doit pas dépasser un loyer de référence (+ complément de loyer éventuel pour, par exemple, une localisation exceptionnelle ou des éléments de confort). Ces points sont à préciser dans le contrat de base.
Si vous souhaitez connaître le loyer de base à Paris, un simulateur est disponible avec le lien suivant : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/
Villes actuellement concernées par l’encadrement des loyers
- Depuis le 1er Mars 2020 : Lille, Hellemmes et Lomme.
- Depuis le 1er Juin 2021 : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen
Villes candidates à l’encadrement des loyers
Les villes doivent candidater à l’encadrement des loyers. La mesure ne peut entrer en application qu’après publication d’un décret les y autorisant. La liste est longue et non exhaustive :
- Arcueil
- Bagnolet
- Bobigny
- Bondy
- Bordeaux
- Brié-et-Angonnes
- Cachan
- Champagnier
- Chevilly-Larue
- Choisy-le-Roi
- Claix, Domène
- Echirolles
- Eybens
- Fontaine
- Fresnes
- Gentilly
- Gières
- Grenoble
- Herbeys
- Ivry-sur-Seine
- la Bresson
- La Tronche
- Le Fontanil-Cornillon
- le Kremlin-Bicêtre
- Le Pont-de-Claix
- Le Pré-Saint-Gervais
- Les Lilas
- Lyon
- Meylan
- Montpellier
- Montreuil
- Murianette
- Noisy-le-Sec
- Orly
- Pantin
- Poisat
- Quaix-en-Chartreuse
- Romainville
- Saint-Egrève
- Saint-Martin-d’Hères
- Saint-Pierre-de-Mésage
- Sassenage
- Seyssinet-Pariset
- Seyssins
- Varces-Allières-et-Risset
- Vaulnaveys-le-Bas
- Venon
- Vif
- Villejuif
- Villeurbanne
- Vitry-sur-Seine
par Terrae Patrimoine
Faut-il acheter des parkings pour les louer ?
L’investissement dans un parking ou un lot de parkings est une question qui revient régulièrement lors des entretiens avec nos clients.
Les avantages sont nombreux : petit investissement de départ, souplesse des règles et bonne rentabilité.
Les bons réflexes
Renseignez vous sur le taux d’occupation du parking et les motivations du vendeur. Il s’agit avant tout d’un bien immobilier, tous les conseils en la matière, que vous trouvez sur notre site, sont donc à suivre. De plus achetez de préférence dans des zones en expansion, évitez d’acquérir à proximité d’un grand ensemble en construction avec beaucoup de nouvelles places prévues… il s’agit d’un petit marché d’offre et de demande très local.
En outre, tous les parkings ne se ressemblent pas. Un box/garage, par exemple, sera plus cher (environ 25%) qu’une simple place délimitée par un marquage au sol. Un box peut, de plus, servir à stocker et pas seulement à garer une voiture. Ainsi, la typologie de locataires ne sera pas forcément la même.
La taille du parking est primordiale. Regardez bien la largeur et la hauteur. Si le parking est trop petit, vous exclurez des potentiels locataires, tels que les propriétaires de grands véhicules : SUV, Monospaces, 4×4, utilitaires… Une conversion en garage moto est envisageable mais on multiplie alors souvent les locataires et la gestion liée à cet investissement.
Attention aux charges trimestrielles. Il ne faut pas les oublier, comme pour tout investissement immobilier. La taxe foncière est à payer par tout propriétaire de parking.
Le plus gros écueil à éviter est d’omettre dans son budget prévisionnel les frais d’acquisition : notaire + frais d’agence éventuels. Plus le bien est petit, plus la part de ces frais augmentent (ceux-ci étant dégressifs). Les frais d’agence et les frais de notaire peuvent donc représenter 17% à 18% du prix d’acquisition sur les petits lots (inférieurs à 25 000 €).
Fiscalité
Les revenus générés sont des revenus fonciers. Attention à la hausse de la fiscalité globale liée à ces locations. Un propriétaire n’ayant que des revenus issus de parkings peut avoir intérêt à opter pour le régime micro foncier, s’il est éligible, puisque ses charges seront nécessairement inférieures à 30%.
Ces revenus peuvent entrer dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si certains services complémentaires sont proposés comme l’entretien et les réparations, faire le plein, le lavage du véhicule… mais cela est très rare. Si la location est liée à un appartement loué meublé alors les revenus issus du parking seront également des BIC.
Les revenus sont exonérés de TVA si le contrat est soumis aux règles des baux d’habitation ou si les loyers perçus ne dépassent pas 32 200 € (franchise en base de TVA).
Les plus-values en cas de revente sont imposées au titre du régime de la plus-value immobilière des particuliers.
Budget à prévoir / Rentabilité attendue
Une place de parking est accessible à partir de 5 000 € dans une ville de taille moyenne. Sur cette typologie d’actifs, il vaut mieux souvent viser des lots entiers (5 à 20 places d’un coup). On peut espérer une rentabilité s’élevant entre 6 et 12% sur ce genre de placement.
Dans les grandes villes, comptez 25 000 € pour des parkings très bien situés et faciles à louer ; la rentabilité dépasse rarement alors les 6%. A Paris, il n’est pas rare que le prix des parkings se situe aux alentours de 50 000 € ; la rentabilité se situe généralement à 4% environ.
Les règles à suivre
On échappe aux règles des baux d’habitation lorsque le parking n’est pas un accessoire du logement du locataire. Il est alors régi par le Code Civil (contrat de louage des choses). Le fait de louer un parking, dans le même immeuble que le lieu d’habitation du locataire, ne suffit pas à qualifier le parking d’accessoire de l’habitation si, par exemple, le bail du parking a été conclu à une date postérieure du bail de l’appartement. Des critères de distance et de délivrance de quittances séparées sont aussi à prendre en compte.
Le contrat de bail peut être oral, mais nous conseillons de toujours mettre par écrit ce type de contrat de location ; l’écrit s’avérera très utile en cas de conflit. Vous pouvez indiquer des clauses de fin de bail pour impayés, prévoir un bail mensuel ou encore un préavis de la même durée…
Le contrat de bail doit indiquer les points suivants : montant et conditions de révision du loyer, durée du bail et modalités de résiliation.
par Terrae Patrimoine
Faut-il investir en priorité dans un bien locatif ou dans sa résidence principale ?
La question de la forme du premier investissement immobilier revient fréquemment dans les échanges avec nos clients qui ont entre 25 et 35 ans. En effet c’est souvent l’âge auquel se pose la question du premier achat immobilier avec la signature du premier CDI. Alors, faut-il investir dans sa résidence principale ou dans un premier investissement locatif pour développer son patrimoine ? Comme toujours, tout dépend de sa situation personnelle mais voici quelques éléments de réponse avec un avis tranché de notre cabinet.
La question se pose aussi concernant le choix de rester en locataire ou d’acheter une résidence principale.
Quels profils se posent cette question ?
Cette problématique concerne pour l’essentiel les jeunes urbains, surtout Parisiens, placés dans une situation où ils n’ont pas les moyens de se payer une résidence principale qui correspond à leurs besoins. Mais cette question se pose de plus en plus dans des villes comme Aix en Provence, Bordeaux ou Lyon. Lorsque ces jeunes qui veulent investir se demandent ce qu’ils peuvent acheter, ils sont souvent confrontés à une désillusion lorsqu’ils confrontent leur capacité d’emprunt avec ce qu’ils peuvent acheter. Finalement, passer de locataire à propriétaire leur fait baisser leur train de vie avec une résidence principale plus petite ou moins bien située. Dans ce cas, il convient tout de même de se poser la question de réduire son train de vie. Le risque est d’avancer dans la vie sans jamais mettre de toit au dessus de sa tête et d’arriver à quelques années de la retraite dans jamais être devenu propriétaire.
Dans certains cas, ne pas acheter de résidence principale peut néanmoins avoir du sens. Pour des cadres internationaux qui veulent rester mobiles ou vont s’expatrier, ne pas acheter de résidence principale permet de garder une vraie liberté et devient presque un avantage concurrentiel face à d’autres profils. Néanmoins il est nécessaire de se développer une épargne financière (et pourquoi pas immobilière) au risque une nouvelle fois d’avancer dans la vie sans se créer de patrimoine.
L’illusion de la rente : une arnaque qui a le vent en poupe
Le cas le plus grave à mon sens, mais qui se développe d’une façon alarmante avec internet, sont les “formations” en ligne, prodigués par des experts auto proclamés, qui expliquent comment devenir rentier et même déconseillent l’achat d’une résidence principale pour plus s’endetter. Il convient de ne pas oublier que ces “formateurs” vendent avant tout leurs formations et parfois même les appartements / programmes qui vont avec. Certains poussent même des investisseurs à aller bien au delà de leurs capacités d’endettement. Le contrecoup peut-être très violent et les cas de faillites personnelles vont se multiplier dans les années à venir.
Pour rappel, un loyer à 500 € ne permet pas de rembourser une mensualité de prêt à 500€… il faut garder de la marge pour les travaux, la fiscalité et les coups durs de la vie. Alors, lorsqu’on est endetté à 300%, autant dire que la marge de manœuvre est nulle.
Notre avis en synthèse
Le conseil dans ce cas est quasiment systématiquement le même : n’achetez pas un bien locatif qui viendra nécessairement grever votre capacité d’emprunt si vous projetez d’acheter une résidence principale à moyen terme. Vous entendrez toujours des proches vous « conseiller » et vous dire que le prêt se rembourse tout seul avec le locataire : c’est faux. Vous aurez toujours un effort d’épargne à fournir sauf placements très spécifiques avec un risque élevé. Le meilleur calcul à faire pour en prendre la mesure est d’évaluer la valeur du bien dans lequel vous habitez et d’estimer la somme que vous devriez emprunter pour l’acheter (frais à inclure). Un simple comparatif de votre loyer avec la mensualité à payer suffira à estimer l’effort d’épargne. Il convient également de ne pas oublier l’aspect fiscal lié aux revenus fonciers.
Nous préférons conseiller d’épargner tous les mois, sur un support prudent, qui permettra d’avoir un apport pour votre futur achat de résidence principale. Ce conseil ne fait pas rêver (ce n’est pas notre métier…) mais il s’agit d’un conseil « bon père de famille » qui vous permettra de constituer progressivement un patrimoine sans prendre trop de risques.
Les seuls cas pour lesquels nous conseillons d’acheter des biens locatifs et non une résidence principale concernent les fonctionnaires logés par l’État ou les salariés du privé qui ne restent jamais plus de quelques années sur une même ville (mutations fréquentes).
par Terrae Patrimoine
Je vais acheter un bien immobilier, est-ce que je dois constituer une SCI (Société Civile Immobilière) ? Quels sont les pièges des SCI ? Quels conseils dois-je suivre pour constituer une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une forme sociale qui est source de nombreuses idées fausses. Elle n’est pas adaptée à tout le monde et ne procure aucun avantage fiscal contrairement à certaines idées reçues.
A qui est adapté la SCI ?
La SCI est à conseiller aux investisseurs ou aux familles souhaitant gérer un bien en commun. Les statuts vont définir des règles, et la mise en place de cette société permettra de ne pas tomber dans le piège de l’indivision.
Cette forme sociale sera également adaptée pour les investisseurs ne souhaitant pas percevoir les revenus du bien dans la SCI et préféreront capitaliser. La SCI amortira ainsi le bien. L’impôt de plus-value sera néanmoins important et les distributions éventuelles fiscalisées.
Les bons réflexes à avoir
La SCI est à conseiller au cas par cas et dépendra : des associés, des objectifs communs et des biens achetés. La constitution est l’étape la plus importante car la rédaction des statuts dépend de vos objectifs patrimoniaux et de la stratégie mise en place. La SCI est un outil patrimonial puissant à manier avec précaution.
Nous conseillons de vous faire accompagner systématiquement d’un professionnel (notaire, expert-comptable ou bien sûr conseiller en gestion de patrimoine) pour la rédaction des statuts. Il convient également d’ouvrir un compte bancaire dédié, de déclarer les bénéficiaires effectifs de la société et de tenir une comptabilité annuelle. Des statuts mal rédigés et une comptabilité non suivie peuvent mener à des catastrophes patrimoniales.
Dans certains cas, mettre en place une SCI par projet immobilier pour en faciliter la gestion, la transmission et éventuellement la revente peut être envisagé mais en étant attentif aux objectifs des associés.
Enfin, réaliser l’apport (immobilier, somme d’argent…) au moment de la constitution afin d’éluder les droits d’enregistrement peut être source d’une légère optimisation.
Les pièges à éviter
La SCI (Société Civile Immobilière) est loin d’être une solution miracle et il faut ne pas en oublier ses limites.
Par exemple, l’apport d’un bien immobilier à une société déclenche l’impôt sur la plus-value. Un particulier ne peut pas apporter à une SCI un bien qu’il possède en direct sans payer l’impôt de plus-value.
Concernant la mise en place d’un effet de levier (emprunt), les prêts sont généralement plus chers en société qu’en direct. De plus, certaines banques peuvent être plus réticentes à financer des projets en société (analyses plus difficiles, plus longues…).
A l’IFI, il convient de déclarer la valeur vénale des parts (après l’abattement éventuel pour illiquidité). Sont donc perdus les abattements habituels qui n’impactent pas la valeur des parts : les 30% de la résidence principale, les 75% des bois et forêts ou encore l’exonération totale des biens en nue-propriété. De plus, en cas de donation des parts de SCI en nue-propriété, les associés porteurs des parts en usufruit devront déclarer 100% de la valeur en pleine propriété des parts à l’IFI.
Si vous achetez un bien avec une fiscalité Pinel en SCI, vous ne pouvez pas y consacrer plus de 300 000 €. La limite de 300 000 € habituelle pour le Pinel s’applique à la SCI et non à chaque investisseur.
Si vous décidez de louer en meublé, il ne faut pas perdre de vue que nous sommes dans le cadre d’une société civile et que la location meublée est une activité commerciale. Il est néanmoins possible d’intégrer cette activité dans une SCI, car juridiquement c’est une activité civile, mais sur le plan fiscal il s’agit bien d’une activité commerciale. La SCI passera donc automatiquement à l’IS.
Enfin, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales. Cette responsabilité est proportionnelle au nombre de parts détenues par chaque associé.
Les points forts de la SCI (Société Civile Immobilière)
Ce type de société permet de répondre à des problématiques précises. Les SCI permettent, par exemple, d’éviter l’indivision sur un bien immobilier, et donc de gérer un bien à plusieurs avec des règles définies dans les statuts.
Sur le plan fiscal, il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés.
Dans le cadre d’une stratégie de transmission, le gérant peut garder le contrôle sur les biens transmis tout en commençant à donner des parts en pleine propriété ou en démembrement. L’usage du démembrement est à prévoir dans les statuts.
Enfin, une petite décote à l’IFI est envisageable car il est plus difficile de trouver un acheteur, et que la clause d’agrément peut limiter la liquidité du bien immobilier.
par Terrae Patrimoine
Faut-il acheter une résidence secondaire ? Est-il possible d’optimiser le rendement de sa résidence secondaire ?
La résidence secondaire est avant tout un investissement de plaisir. Il est donc compliqué d’y trouver un sens patrimonial à partir du moment où cet achat ne repose sur aucune logique économique. Par exemple, comparer le coût des vacances sur 10 ans au coût de l’achat (avec les frais et intérêts éventuels) n’aurait aucun sens.
Comme les voitures, les résidences secondaires sont généralement de mauvais placements patrimoniaux. Ils génèrent des charges récurrentes, qu’il convient néanmoins d’évaluer en amont, afin de ne pas grever significativement son patrimoine par la suite.
Dans la mesure où l’on se situe dans la catégorie des investissements immobiliers, l’achat d’une résidence secondaire doit s’envisager avec un horizon d’investissement long, afin de compenser les frais d’acquisition.
La location de la résidence secondaire
Parfois les résidences secondaires sont louées. L’erreur traditionnelle consiste à déclarer ces revenus comme des revenus fonciers. Il n’en est rien. Il s’agit d’une location meublée et donc de Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous pouvez appliquer le régime micro BIC qui permettra de soumettre seulement 50% du revenu à l’impôt. Une belle économie en perspective !
Cependant, ne comptez pas sur ces quelques semaines de location pour rentabiliser votre bien.
Par ailleurs, il est à prendre en considération que vous ne louerez pas lorsque vous voudrez occuper votre bien or c’est très probablement à ce moment-là que votre bien se louera le mieux (et le plus cher). Les exemples les plus parlants sont les appartements à la montagne l’hiver ou les maisons en bord de mer l’été.
Beaucoup de propriétaires ne louent pas leur résidence secondaire. Un rêve d’une vie se partage difficilement… Si vous hésitez aujourd’hui il est peu probable que vous sautiez le pas par la suite.
Une résidence secondaire ne sera presque jamais un investissement rentable. Chercher à rentabiliser cet investissement impactera la seule donnée valable : le plaisir de l’acheteur.