Est-ce que je peux donner un bien immobilier alors qu’un crédit est toujours en cours ?
Il est tout à fait possible, afin de commencer à transmettre un patrimoine, de donner un bien immobilier alors qu’un crédit est en cours.
Il est extrêmement important de vérifier si les conditions du contrat de prêt permettent effectivement de transférer le bien. Le plus souvent, ce cas de figure est prévu et une donation est soumise à l’accord du préteur, c’est-à-dire de la banque. Le banquier pourra accepter mais deux cas de figure se posent alors : est-ce au donataire (celui qui reçoit) ou au donateur (celui qui donne) de rembourser le prêt ? Les deux cas sont possibles mais la banque pourra n’en accepter qu’un des deux ou refuser purement et simplement l’opération.
Tout est donc une question de négociation avec la banque et de solidité du dossier. Par exemple si la donation prive le donateur d’un revenu essentiel, il est logique de la banque refuse l’opération.
Avantage fiscal
Il n’y a aucun avantage fiscal si c’est le donateur qui finit de payer le prêt puisque l’assiette de donation est calculée sur la valeur vénale du bien. Néanmoins si c’est le donataire qui finit de rembourser le prêt, l’assiette de donation sera réduite du capital restant dû de l’emprunt à condition de le prévoir dans l’acte de donation.
Les garanties
La banque qui prête a logiquement pris des garanties afin de se protéger. Dans le cas d’une hypothèque ou d’un PPD (Privilège de Prêteur de Deniers), ils seront transmis avec le bien. Si un nantissement a été pris (le plus souvent sur un contrat d’assurance-vie) alors celui-ci se poursuivra. Il en est de même pour la caution mais l’accord de cette dernière est nécessaire à la réalisation de l’opération puisqu’il s’agit d’une sûreté personnelle du donateur.
Est-ce que je dois investir dans un bien immobilier en Loi Malraux ? Quels sont les pièges à éviter ?
L’investissement dans un bien sous le régime de la Loi Malraux a pour objectif de développer un patrimoine immobilier, souvent d’exception et toujours en centre-ville, dans un secteur sauvegardé, tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Il convient, dans un premier temps, de ne pas oublier qu’il s’agit avant tout d’un investissement immobilier. Les conseils habituels de l’investissement immobilier s’appliquent donc en l’occurrence.
L’avantage fiscal doit être un moyen d’optimiser l’investissement de base, mais pas une finalité en soi. Les biens achetés sont très souvent chers et le rendement locatif lié sera donc faible. Les investisseurs doivent avoir conscience d’acheter un bien d’exception, résiliant en cas de crise immobilière, liquide si l’investisseur à besoin de revendre, mais dont le rendement n’est pas le premier des critères.
Le fonctionnement
La loi Malraux, créée en 1962, comme son nom l’indique par André Malraux, a permis de rénover le centre-ville de nombreuses villes. Bordeaux ou Lyon par exemple ont beaucoup profité de ces investissements et ont ainsi retrouvé de leur superbe, permettant de valoriser l’ensemble du patrimoine immobilier de la ville.
Afin de bénéficier du régime Malraux, il convient de rénover l’ensemble du bien immobilier et pas seulement les parties privatives. Ce type de placement est donc à réaliser par l’intermédiaire d’un promoteur ou acheter un immeuble entier.
La réduction d’impôt peut être forte, puisque l’acheteur à la possibilité d’investir jusqu’à 400 000 € sur une période de 4 ans. La réduction d’impôt s’élèvera à 30% ou 22% des travaux selon la zone de construction.
Les pièges à éviter
Acheter un bien en Malraux c’est acquérir un bien d’exception. Très souvent le prix à l’achat est plus élevé que celui des biens neufs. Ce prix s’explique par une rénovation coûteuse, en profondeur, qui suit très souvent le cahier des charges des architectes des bâtiments de France. Elle oscille souvent entre 2 000 € et 3 000 € de travaux par mètre carré. La grande qualité des rénovations, les matériaux nobles utilisés et le surcoût lié aux travaux en centre-ville expliquent en grande partie le différentiel de prix. Néanmoins, il convient de ne pas surpayer un bien et les travaux qui y sont liés. L’analyse du programme est donc primordiale.
Comme pour tout programme immobilier : vérifiez la qualité du promoteur. Ce dernier doit être suffisamment solide pour aller au bout du programme.
Sur le plan fiscal, les requalifications sont beaucoup plus rares qu’auparavant (avant la dernière réforme du dispositif). Néanmoins, il convient de se méfier de la plus-value à la revente, qui se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient (prix du foncier majoré du forfait travaux de 15% et des frais d’acquisition) mais hors travaux. Cette taxation d’une plus-value fictive peut grandement grever la rentabilité de l’opération. Nous conseillons donc uniquement des programmes en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover). Les travaux entrent alors dans le prix d’acquisition puisque l’investisseur achète une prestation globale. Les frais d’acquisition seront cependant calculés sur l’ensemble de l’opération.
Attention à ne pas démembrer le bien en cours d’engagement de location. L’avantage fiscal n’est accessible qu’en pleine propriété.
Enfin et comme toujours, c’est l’emplacement du bien qui fera la qualité de l’opération. Privilégiez les centres-villes des grandes villes comme : Paris (rare) et l’Ouest parisien, Bordeaux, Nantes, Nice, Aix en Provence, Lille, Lyon, Strasbourg ou encore Montpellier. Nous avons vu trop de programmes dans des petites villes qui présentent un risque locatif élevé et une revalorisation du foncier incertaine : Périgueux, Narbonne, Saint Etienne, Agen, Sète, Béziers…
Enfin, n’oubliez pas qu’il faut que le bien soit loué pendant une certaine durée pour obtenir l’avantage fiscal. Sinon, il sera repris.
Le risque en capital n’est pas à exclure en cas de retournement du marché immobilier.
Faut-il acheter sa résidence principale ou rester en location ? Quels sont les bons réflexes à avoir pour acheter sa résidence principale ?
L’achat d’une résidence principale est le rêve de beaucoup de Français et également une volonté politique en France. Avec des taux extrêmement bas facilitant l’accès à la propriété, de nombreux investisseurs se lancent dans cette étape patrimoniale importante et structurante.
Cependant, comme pour tout investissement, attention aux pièges. Le tout premier risque est de ne pas rentrer dans ses frais, car acheter de l’immobilier coûte cher.
L’erreur la plus courante est réalisée, par exemple, par le salarié âgé de 27 ans environ qui achète un appartement de 30 à 35 m² en centre-ville et le revendra 3 ans plus tard pour s’installer avec un futur conjoint et/ou avoir un enfant. Le risque de perte est élevé, induit notamment par les différents frais relatifs à l’achat et à la revente, à moins que les prix de l’immobilier grimpent fortement.
Exemple chiffré
Pour un bien acheté 400 000 €, on peut estimer à 32 000 € les frais de notaire (8%), 20 000 € les frais d’agence (5%) et 10000 € de frais divers (frais bancaires, déménagement…). Si le loyer d’un bien comparable est de 1 000 € par mois, il faudrait ainsi un peu plus de 5 ans pour le rentabiliser.
Si on rajoute un prêt, il convient de ne pas oublier qu’il aura un coût. Par exemple, pour 400 000 € empruntés sur 25 ans à un taux de 1,35% (hors assurance), le crédit vous coûtera 71 513 €. Bien sûr, plus la durée est longue plus le coût est élevé. Si vous remboursez par anticipation, des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) seront dues (6 mois d’intérêt le plus souvent sauf si vous avez pu négocier moins).
Il convient également d’ajouter le coût de l’assurance emprunteur, que nous estimons dans le cas présent à 15 000 € (variable du simple au triple en fonction de l’âge, l’état de santé de l’emprunteur…).
En reprenant les données de notre exemple la durée pour rentabiliser l’investissement est supérieure à… 12 ans ! Quand on vous dit que l’immobilier c’est pour du long terme…