Est-il intéressant pour une personne morale d’acheter de l’usufruit de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) pour faire travailler sa trésorerie long terme ?

Pour rappel, démembrer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à séparer deux droits : celui de l’usufruitier à percevoir les revenus et celui du nu-propriétaire d’être propriétaire à terme.

Acheter de l’usufruit de parts de SCPI permet à une personne morale de recevoir des revenus complémentaires immédiats, et de connaître relativement précisément les flux futurs à percevoir, ainsi que la date de fin de son placement.

Cette stratégie est conseillée, plus particulièrement, aux personnes morales non imposées (fondations, fonds de dotations et certaines associations) disposant d’une trésorerie moyen/long terme à placer.

Concernant les personnes morales fiscalisées, par exemple, à l’impôt sur les sociétés, elles pourront amortir leur investissement en usufruit de SCPI.

La fiscalité de ce montage peut être encore optimisée, si les revenus de la SCPI sont issus de l’étranger. En effet, une fiscalité ayant été prélevée à la base, aucun autre impôt ne sera dû.

 

Exemple chiffré

La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management, donne la clé de répartition suivante pour un démembrement de 10 ans : l’usufruit vaut 33% et la nue-propriété 67%. Actuellement, la part de cette SCPI vaut 204 € donc :

• L’usufruitier paiera 67,32 € par parts pour percevoir les revenus pendant 10 ans (rendement 2023 : 7,79%),
• Le nu-propriétaire paiera 136,68 € par parts pour devenir propriétaire dans 10 ans. Il gardera, bien sûr, les éventuelles revalorisations.

La difficulté de mise en place de cette stratégie peut résulter de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.

 

Notre avis

Ce montage est conseillé aux personnes morales souhaitant faire travailler leur trésorerie moyen/long terme avec un horizon d’investissement précis (durée du démembrement).

La difficulté de mise en place de cette stratégie peut venir de la mise en relation d’un nu-propriétaire potentiel avec un usufruitier. La clé de répartition (la décote de prix pour le nu-propriétaire) est déterminée par la société de gestion, mais il faut trouver deux acheteurs : un pour la nue-propriété et un pour l’usufruit.

 

Notre cabinet a un flux permanent d’acheteurs d’usufruits pour des SCPI performantes et de qualité que nous conseillons activement comme La SCPI Remake Live de la société de gestion Remake Asset Management mais également la SCPI Iroko Zen de la société de gestion Iroko ou encore la SCPI Novaxia Néo de Novaxia Investissement.